한 줄 답변
위반건축물이라도 보증금 반환을 요구할 권리는 사라지지 않습니다. 계약 만기 후 보증금을 돌려받지 못했다면, 일반적인 보증사고와 동일하게 임차권등기명령 신청, 지급명령, 강제경매 등 법적 절차를 진행할 수 있습니다.
위반건축물과 보증사고, 무엇이 문제인가요?
위반건축물은 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 증축, 대수선, 용도 변경 등을 한 건물입니다. (건축법) 이 때문에 전세보증금반환보증 가입이 거절되고, 은행의 전세대출 심사도 어려워지는 등 처음부터 위험 요소를 안고 시작하게 됩니다.
![<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>](https://safe-community.s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/insights/images/2026/07/%E1%84%8B%E1%85%B1%E1%84%87%E1%85%A1%E1%86%AB%E1%84%80%E1%85%A5%E1%86%AB%E1%84%8E%E1%85%AE%E1%86%A8%E1%84%86%E1%85%AE%E1%86%AF_fH0upse.png)
만약 계약 만기 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 보증사고가 발생하면, 위반건축물이라는 점이 보증금 회수 과정에서 걸림돌이 될 수 있습니다. 경매 시 유찰될 가능성이 높고, 낙찰되더라도 가격이 낮아져 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커지기 때문입니다.
안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 보증보험 가입 제한 등 위험 요인을 고려해 「계약 진행 가능 상태」를 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약을 금지하는 것이 아니라, 위험을 인지하고 추가적인 안전장치를 마련해야 한다는 신호입니다.
보증사고 발생 시 대응 시나리오
계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 신속하게 법적 대응을 시작해야 합니다. 위반건축물 여부와 관계없이 임차인으로서의 권리를 행사하는 과정입니다.
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1단계: 임차권등기명령 신청
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면, 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이는 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 가장 중요한 첫 단계입니다. (주택임대차보호법 제3조의3)
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2단계: 지급명령 또는 보증금 반환 소송
임대인에게 보증금 반환을 법적으로 청구하는 절차입니다. 지급명령은 소송보다 절차가 간단하고 빠르지만, 임대인이 이의를 제기하면 결국 소송으로 전환됩니다. 소송을 통해 승소 판결을 받으면 강제집행을 할 수 있는 권한(집행권원)을 얻게 됩니다.
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3단계: 강제경매 신청
승소 판결문 등 집행권원을 확보한 후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 해당 주택에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다. 경매를 통해 매각된 대금에서 채권 순위에 따라 보증금을 배당받게 됩니다.
회수 가능성을 높이려면
위반건축물은 경매 과정에서 불리할 수 있지만, 포기하기는 이릅니다. 보증금 회수 가능성을 조금이라도 높이기 위해 다음 사항들을 확인하고 실행하는 것이 좋습니다.
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대항력과 확정일자 유지
임차권등기명령이 완료되기 전까지는 절대 다른 곳으로 전출해서는 안 됩니다. 대항력과 우선변제권은 보증금 배당 순위의 핵심이므로, 반드시 유지해야 합니다.
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임대인의 다른 재산 파악
주택 외에 임대인 명의의 다른 부동산이나 예금, 차량 등이 있는지 파악하여 가압류를 신청할 수 있습니다. 이는 임대인을 압박하여 보증금 반환을 유도하거나, 다른 재산을 통해 보증금을 회수하는 방법이 될 수 있습니다.
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전세사기 피해자 신청 검토
만약 임대인의 기망 행위, 다수 피해자 발생 등 특정 요건에 해당한다면 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 피해자 신청을 검토해볼 수 있습니다. 피해자로 결정되면 경매 유예, 우선매수권, 저리 대환대출 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다.
마무리
위반건축물에서의 보증사고는 복잡하고 어려운 과정일 수 있습니다. 하지만 계약 전 건축물대장을 확인하는 것이 최선이며, 이미 문제가 발생했다면 임차권등기명령, 소송, 강제경매 등 법적 권리를 포기하지 않고 차분히 대응하는 것이 중요합니다.
이러한 복잡한 확인 과정과 위험 신호는 계약 전에 미리 점검하는 것이 가장 좋습니다. 안심등기는 건축물대장의 위반 사항은 물론 등기부의 권리관계, 임대인의 위험 이력까지 종합적으로 분석하여 계약의 안전성을 판단하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
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이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가합니다. 위반건축물은 이 중 등기·건축물 기준에 따라 조건부적격으로 판정되며, 이는 보증보험 가입 거절 등 위험 요인이 있음을 의미합니다.
위반건축물에서 보증사고가 발생했더라도 보증금 반환을 요구할 권리는 유효합니다. 계약 만기 후 보증금을 돌려받지 못했다면, 일반적인 보증사고 절차와 동일하게 법적 대응을 진행할 수 있습니다. 건축물대장을 미리 확인하는 것이 중요합니다.
대응 절차는 주로 임차권등기명령 신청 → 지급명령 또는 보증금 반환 소송 → 강제경매 신청 순으로 진행됩니다. 이 과정에서 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 보증금 회수의 핵심입니다. 불법건축물이라도 포기하지 않는 것이 중요합니다.
전세사기 요건에 해당한다면 '전세사기피해자 지원 특별법'에 따른 지원을 신청하여 경매 유예나 우선매수권을 부여받는 등 추가적인 도움을 받을 수 있습니다. 계약 전 건축물대장 확인을 통해 위반건축물 여부를 미리 파악하는 것이 최선의 예방책입니다.