위반건축물 전세 계약, 보증금은 안전할까요?

한 줄 답변

위반건축물은 보증금 회수에 위험 신호일 수 있습니다. 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 주택담보대출이 제한될 수 있으며, 최악의 경우 경매 시 시세보다 낮게 낙찰되어 보증금 일부를 잃을 수 있기 때문입니다.

위반건축물, 무엇이 문제인가요?

위반건축물이란 건축법규를 위반하여 무단으로 증축, 대수선, 용도변경 등을 한 건물을 말합니다. 건축물대장 첫 장에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시되며, 이 표시는 임차인에게 세 가지 큰 위험을 만듭니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 보증상품 가입을 거절합니다. 보증금 미반환 사고 시 대신 받아줄 안전장치가 사라지는 셈입니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

  • 주택 가치 하락 및 경매 시 불이익

    위반건축물은 매매가 잘 되지 않고, 은행의 주택담보대출도 제한됩니다. 경매에 넘어가더라도 여러 번 유찰되거나 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 커, 후순위 임차인은 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.

  • 이행강제금 부담 전가 위험

    임대인이 시정명령을 이행하지 않으면 원상복구 될 때까지 이행강제금이 계속 부과됩니다. (건축법 제80조) 이 부담이 임차인에게 전가될 가능성도 배제할 수 없습니다.

안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

안심등기는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. 이는 계약을 진행하기 어려운 '부적격' 상태와는 다릅니다. 보증보험 가입이 거절되는 등 명확한 위험 요인이 있지만, 다른 기준(시세 대비 보증금, 임대인)이 안전하고 임차인이 위험을 충분히 인지했다면 계약 진행을 검토해볼 수 있다는 신호입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

만약 위반 내용이 주거용이 아닌 용도로 사용 중인 것이라면, 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 가능성도 있어 추가적인 위험이 따릅니다. 안심등기에서는 이 경우에도 '주거용 미확인'으로 조건부적격 판단을 내립니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_NOT_RESIDENTIAL>

마무리

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 불가능하고 경매 시 불이익이 커 보증금 회수에 명백한 위험 요소입니다. 계약 전 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 반드시 확인하고, 임대인에게 위반사항 시정 계획이나 이행강제금 납부 현황을 확인하는 것이 좋습니다.

이러한 확인 과정이 번거롭다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금을 입력하는 것만으로 건축물대장 위반 여부를 포함한 「계약 진행 가능 상태」를 미리 확인해볼 수 있습니다. 계약 전 위험 요소를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처