SGI서울보증, 위반건축물이면 보증보험 가입이 거절되나요?

한 줄 답변

네, SGI서울보증은 건축물대장에 '위반건축물'로 등재된 경우 전세금보장신용보험 가입을 거절하는 것을 원칙으로 합니다. 위반 내용의 경중과 관계없이 보증 심사에서 부적격 사유가 될 수 있으므로 계약 전 반드시 건축물대장을 확인해야 합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 대수선하거나 용도를 변경하여 건축물대장에 위반 내용이 등재된 건물을 말합니다. 흔히 '불법건축물'이라고도 불리며, 대표적인 예로는 베란다 무단 확장, 옥탑방 증축, '근생빌라'처럼 주거용이 아닌 공간을 주택으로 개조해 사용하는 경우가 있습니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

위반건축물로 등재되면 임대인에게 원상복구 시정명령과 함께 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 임차인에게는 전세대출 제한, 전세보증보험 가입 거절 등 직접적인 금융 리스크로 이어질 수 있습니다. (건축법 제79조, 제80조)

SGI서울보증의 위반건축물 심사 기준

SGI서울보증은 임차인의 보증금을 보호하기 위해 임대차 계약의 안정성을 중요하게 평가합니다. 위반건축물은 법적 분쟁의 소지가 있고, 이행강제금 체납 시 건물이 압류될 가능성도 있어 보증 심사에서 주요한 위험 요인으로 봅니다.

따라서 SGI는 아래와 같은 경우 보증서 발급을 거절할 수 있습니다.

  • 건축물대장에 '위반건축물' 표기가 있는 경우

    발코니 확장, 무단 증축, 불법 용도변경 등 위반 내용이 건축물대장에 명시적으로 기재되어 있으면 보증 가입이 어렵습니다.

  • 등기부등본과 건축물대장의 주소, 면적, 용도가 다른 경우

    공적 장부 간 정보가 일치하지 않으면 권리관계가 불명확하다고 판단하여 심사가 거절될 수 있습니다.

  • 건축물 용도가 주거용이 아닌 경우

    근린생활시설, 사무소 등을 주거용으로 계약하는 경우, 주택임대차보호법의 완전한 보호를 받기 어려울 수 있어 보증 가입이 제한됩니다.

계약 전 확인하고 대처하는 방법

마음에 드는 집이 위반건축물일 가능성이 있다면 계약 전에 반드시 확인하고 위험을 줄여야 합니다. 가장 중요한 것은 건축물대장을 직접 발급받아 '변동사항' 란에 위반 내용이 있는지 확인하는 것입니다.

1. 건축물대장 발급하여 확인하기

건축물대장은 정부24 또는 건축행정시스템 세움터 홈페이지에서 누구나 무료로 열람 및 발급이 가능합니다. 대장을 발급하여 우측 상단에 노란색으로 '위반건축물' 표기가 있는지, 변동사항 란에 위반 내용과 시정명령 이력이 있는지 확인하세요.

건축물대장
건축물대장

2. 계약서 특약으로 안전장치 마련하기

만약 임대인이 잔금일 전까지 위반 사항을 시정하겠다고 약속한다면, 그 내용을 반드시 계약서 특약사항에 명시해야 합니다. 구두 약속은 법적 효력이 없습니다.

  • 특약 예시 1 (원상복구 조건)

    "임대인은 잔금 지급일 전까지 본건 부동산의 위반건축물 등재 사항을 모두 해소하여야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고 임차인이 지급한 계약금 전액을 즉시 반환한다."

  • 특약 예시 2 (보증보험 가입 조건)

    "임대인은 임차인의 SGI서울보증 전세금보장신용보험 가입에 동의하고 적극 협조한다. 만약 본건 부동산의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다."

마무리

SGI서울보증을 포함한 대부분의 보증기관은 위반건축물을 보증금 회수 위험이 높은 매물로 판단합니다. 이로 인해 전세대출이나 보증보험 가입이 어려워져 임차인의 중요한 안전장치가 사라질 수 있습니다. 따라서 계약 전 건축물대장을 확인하는 것은 선택이 아닌 필수입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 건축물대장 정보에 기반한 위반건축물 여부를 함께 확인해드립니다. 안심등기 분석에서 위반건축물 신호가 확인되면(RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED), 보증보험 가입이 어려울 수 있음을 의미하는 조건부적격으로 판단하므로 계약에 신중한 검토가 필요합니다.

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판단 근거 및 출처