위반건축물 확인 후 계약, 어떤 특약을 넣어야 할까요?

한 줄 답변

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 대출이 제한될 수 있습니다. 계약을 원한다면 임대인의 위반사항 시정 의무, 시정되지 않을 경우 계약 해지 및 보증금 반환, 이행강제금의 임대인 부담을 명시하는 특약을 반드시 넣어야 합니다.

위반건축물, 정확히 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 경우를 말합니다. 건축물대장 첫 장 우측 상단에 '위반건축물'이라는 노란색 표시가 있다면 해당됩니다. (건축법) 흔히 '불법건축물'이라고도 부릅니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약이 불가능한 '부적격'과 달리, 위험 요소를 인지하고 해결 방안을 마련하면 계약 진행을 검토할 수 있다는 신호입니다.

위반건축물 계약 시 발생 가능한 위험

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 보증 가입을 거절합니다. 전세 사기 위험에 대비할 가장 중요한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세대출 실행 제한

    은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세대출 심사에서 거절되거나 한도가 줄어들 수 있습니다.

  • 이행강제금 문제

    시정명령이 내려진 위반건축물에는 원상복구될 때까지 이행강제금이 계속 부과될 수 있습니다. 이 비용 부담 주체를 계약 시 명확히 하지 않으면 분쟁의 소지가 있습니다.

안전장치가 될 계약서 특약 조항

이러한 위험에도 불구하고 계약을 진행하기로 결정했다면, 아래 특약 조항들을 계약서에 명시하여 최소한의 법적 보호 장치를 마련하는 것이 중요합니다. 이 조항들은 임대인과 중개사에게 제시하고 협의하여 계약서에 반영하는 것을 권장합니다.

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특약 목적계약서 특약 예시 문구
위반사항 시정 의무 부여임대인은 잔금 지급일(또는 특정 기한)까지 위반건축물 사항을 시정하여 건축물대장상 위반 내용을 말소하기로 한다.
계약 해지 및 보증금 반환위 조항의 기한까지 위반 내용이 시정되지 않을 경우, 임차인은 본 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인은 즉시 보증금 전액을 반환하기로 한다.
이행강제금 부담 주체 명시본 계약기간 중 위반건축물과 관련하여 발생하는 이행강제금 등 모든 법적, 행정적 책임과 비용은 임대인이 부담한다.
전입신고 및 주거용도 확인본 계약 목적물은 임차인의 실제 주거용으로 사용되며, 임차인의 전입신고가 가능함을 확인한다. (만약 주거용 미확인 시) <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_NOT_RESIDENTIAL>

가장 중요한 것은 임대인의 위반사항 시정 의무와 미이행 시 계약 해지 및 보증금 반환 조건입니다. 구두 약속만으로는 효력이 없으므로, 반드시 계약서에 명문화해야 합니다.

마무리

위반건축물 계약은 보증보험 가입 불가라는 큰 위험을 안고 시작하는 것과 같습니다. 그럼에도 계약을 해야 한다면, 건축물대장을 통해 위반 내용을 명확히 확인하고, 앞서 제시된 특약 조항들을 통해 스스로를 보호할 장치를 마련해야 합니다.

이러한 건축물대장 확인과 위험 요소 분석은 직접 하기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 입력으로 건축물대장상 위반건축물 여부, 건물 용도 등 「등기·건축물」 기준을 자동으로 확인하고, 조건부적격과 같은 위험 신호를 미리 알려드립니다.

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판단 근거 및 출처