월세계약도 건축물대장 확인! 위반건축물 거주 시 문제점

한 줄 답변

월세라도 위반건축물에 거주하면 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입이 막힐 수 있고, 건물주의 이행강제금 문제로 거주 환경이 불안정해질 수 있습니다. 계약 전 건축물대장을 확인해 '위반건축물' 표시가 있는지 살펴보는 것이 중요합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법 등 관련 법규를 위반하여 지어졌거나 무단으로 증축·용도변경 등을 한 건물을 말합니다. 베란다를 무단으로 확장하거나, 주차장·창고를 주거 공간으로 불법 개조(일명 '방쪼개기')하는 경우가 대표적입니다. (건축법 제79조)

건축물대장
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

이런 건물은 건축물대장 첫 장 오른쪽 위에 노란색으로 '위반건축물'이라는 표시가 남게 됩니다. 구청 등 지자체는 시정명령을 내리고, 시정될 때까지 건물주에게 이행강제금을 부과할 수 있습니다.
구분 정상 건축물 위반건축물
건축물대장 특이사항 없음 '위반건축물' 노란색 표시
원인 허가/신고대로 건축 무단 증축, 불법 용도변경 등
제재 없음 시정명령, 이행강제금 부과

월세라도 위험한 이유 3가지

보증금이 적은 월세는 괜찮다고 생각하기 쉽지만, 위반건축물 거주는 임차인에게 여러 직접적인 불편과 금융상 불이익을 줄 수 있습니다.

  • 전세대출 및 보증보험 가입 불가

    대부분의 은행과 보증기관(HUG, HF 등)은 위반건축물에 대한 전세대출 및 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 나중에 보증금을 올려 전세로 전환하거나, 다른 집으로 이사 갈 때 대출이 막혀 자금 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

  • 불안정한 거주 환경

    건물주가 이행강제금을 피하기 위해 원상복구 공사를 진행하면 소음, 분진이 발생하거나 갑자기 이사를 요청받을 수 있습니다. 최악의 경우 단전·단수 조치가 내려질 수도 있어 안정적인 거주를 기대하기 어렵습니다.

  • 화재 등 안전 문제에 취약

    불법으로 개조된 공간은 소방 시설이 미비하거나 비상 대피로가 막혀있는 등 안전 기준을 충족하지 못할 가능성이 높습니다. 화재 등 재난 발생 시 큰 위험에 노출될 수 있습니다.

계약 전 확인하고 대응하는 방법

위반건축물 리스크는 계약 전 건축물대장 한 통으로 간단히 확인할 수 있습니다. 정부24 또는 구청에서 주소지로 건축물대장을 발급받아 '변동사항' 란에 위반 내용이 있는지, 첫 장 우측 상단에 '위반건축물' 표기가 있는지 확인하세요.

건축물대장
건축물대장

안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

안심등기는 건축물대장 정보 연동을 통해 위반건축물 여부를 자동으로 확인합니다. 만약 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 안심등기는 이를 '등기·건축물' 기준의 위험 신호로 보고 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약을 무조건 중단하라는 의미가 아니라, 보증보험 가입 제한 등 위험을 인지하고 계약 여부를 신중히 결정해야 한다는 신호입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

만약 '위반건축물'이 확인되었다면, 임대인에게 시정 계획이 있는지, 이행강제금은 누가 부담하는지 등을 명확히 확인하고, 계약서 특약에 관련 내용을 기재하는 것이 좋습니다. 하지만 가장 안전한 방법은 처음부터 위반 사항이 없는 건물을 선택하는 것입니다.

마무리

월세 계약은 전세에 비해 확인 절차를 소홀히 하기 쉽습니다. 하지만 위반건축물 문제는 보증금 액수와 관계없이 임차인의 거주 안정성을 위협하는 중요한 확인 사항입니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 정부24를 통해 건축물대장을 직접 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

이러한 건축물대장 확인을 포함해 등기부등본의 권리관계, 임대인의 위험 신호까지 계약 전 확인해야 할 항목들을 한 번에 살펴보고 싶다면 안심등기 서비스를 이용해 볼 수 있습니다. 주소와 보증금 등 간단한 정보 입력으로 복잡한 서류들을 대신 분석해드립니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처