건축물대장에 '위반건축물' 표시, 전세 계약해도 괜찮을까요?

한 줄 답변

계약하려는 집에 '위반건축물' 표시가 있다면 계약을 신중히 검토해야 합니다. 전세보증금반환보증 가입이 거절되고, 최악의 경우 이행강제금 때문에 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 불법 건축물을 의미합니다. 예를 들어 베란다를 확장해 방으로 만들거나, 근린생활시설(상가)로 허가받은 공간을 주거용 원룸으로 불법 개조하는 '근생빌라' 등이 대표적입니다.

이러한 위반 사실이 적발되면 관할 구청은 건축물대장에 '위반건축물'이라고 노란색으로 표기하고, 집주인에게 원상복구 명령과 함께 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금은 시정될 때까지 계속 부과될 수 있습니다.

건축물대장
건축물대장

임차인에게 어떤 위험이 있나요?

위반건축물은 임차인에게 여러 직접적인 위험을 초래합니다. 특히 보증금 회수와 관련된 안전장치가 대부분 막히는 것이 가장 큰 문제입니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금 미반환 사고 시 최소한의 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세대출 제한 또는 거절

    은행 등 금융기관은 위반건축물에 대한 전세대출 심사를 매우 까다롭게 보거나 거절할 가능성이 높습니다. 대출이 막히면 자금 계획에 큰 차질이 생길 수 있습니다.

  • 보증금 회수 순위 하락 위험

    임대인이 이행강제금을 체납할 경우, 해당 세금이 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 또한 이행강제금 부담으로 집이 경매에 넘어갈 경우, 낙찰가가 시세보다 낮게 형성되어 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

어떻게 확인하고 대처해야 하나요?

위반건축물 여부는 계약 전 건축물대장을 통해 반드시 확인해야 합니다. 만약 위반건축물로 확인될 경우, 계약을 진행하지 않는 것이 가장 안전한 방법입니다.

확인 방법

정부24 또는 세움터 사이트에서 건축물대장을 직접 발급받아 확인할 수 있습니다. 대장 첫 페이지(표제부) 오른쪽 위 '변동사항' 란에 노란색으로 '위반건축물'이라고 적혀 있는지 확인하세요. 안심등기에서는 이 과정을 자동으로 확인하여 위험 신호를 알려줍니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 보증보험 가입 불가 등 위험을 고려해 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판정합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 다른 기준이 안전하더라도 임차인이 위험을 인지하고 추가적인 확인과 조치가 필요하다는 신호입니다.

대처 방안

만약 이미 계약을 앞두고 있다면, 임대인에게 원상복구 계획과 이행강제금 완납 여부를 확인하고 관련 내용을 특약으로 명시해야 합니다. 하지만 구두 약속만 믿고 계약하는 것은 매우 위험합니다.

  • 가장 안전한 방법: 계약하지 않기

    위험 요인이 명확한 만큼, 다른 안전한 매물을 알아보는 것을 가장 먼저 권장합니다.

  • 부득이 계약 시: 특약사항 명시

    "잔금 지급일 전까지 위반사항을 모두 시정하고 건축물대장에서 위반건축물 표기를 말소한다. 미이행 시 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금의 배액을 배상한다." 와 같은 구체적인 특약을 반드시 포함해야 합니다.

마무리

위반건축물은 임차인의 주거 안정성을 크게 위협하는 명백한 위험 신호입니다. 전세보증금반환보증 가입이 불가능하고, 대출이 제한되며, 최악의 경우 보증금 회수마저 어려워질 수 있습니다. 계약 전 건축물대장 확인은 필수입니다.

이러한 건축물대장의 위반 여부, 등기부의 권리관계, 시세 대비 보증금 수준 등 복잡한 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하여 「계약 진행 가능 상태」를 미리 점검해볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처