위반건축물, 중개사가 괜찮다는데 정말 계약해도 될까요?

한 줄 답변

계약을 서두르기보다 신중한 확인이 필요합니다. 위반건축물은 전세대출과 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있고, 최악의 경우 이행강제금 때문에 보증금 회수가 어려워질 수 있기 때문입니다. 

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법 규정을 어기고 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 불법 건축물을 말합니다. 정부24나 세움터에서 건축물대장을 발급했을 때, 오른쪽 위 노란색 영역에 '위반건축물'이라고 표시되어 있다면 해당됩니다. (건축법)

건축물대장
건축물대장

흔히 베란다를 무단으로 확장하거나, 주택의 일부를 쪼개 세대 수를 늘리는 '방쪼개기'가 대표적인 예입니다. 임대 수익을 높이기 위한 경우가 많지만, 임차인에게는 여러 위험을 떠넘길 수 있습니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

임차인에게 어떤 위험이 있나요?

중개사가 '다들 그렇게 살아도 문제없다'고 말할 수 있지만, 실제 금융기관과 보증기관의 판단은 다릅니다. 임차인이 겪을 수 있는 대표적인 위험은 다음과 같습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 거절

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금 미반환 사고 시 최소한의 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세대출 실행 불가 또는 중단

    은행은 대출 심사 시 건축물대장을 확인하며, 위반건축물인 경우 전세대출을 거절하거나 한도를 줄일 수 있습니다. 이미 대출을 받았더라도 연장 시점에 위반 사실이 발견되면 연장이 거부될 수 있습니다.

  • 보증금 회수 순위 하락

    구청이 임대인에게 부과하는 이행강제금은 세금에 해당하여, 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 임대인이 이행강제금을 체납한 상태에서 집이 경매에 넘어가면, 내 보증금보다 먼저 세금을 떼어가기 때문에 보증금 일부 또는 전부를 잃을 수 있습니다.

계약 전 무엇을 확인해야 할까요?

위험을 인지했음에도 계약을 고려한다면, 최소한 다음 사항들을 확인하고 서면으로 남겨야 합니다. 안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 계약 진행에 주의가 필요하다는 의미로 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 보증보험 가입이 거절될 수 있는 위험 요인이지만, 임차인이 위험을 인지하고 아래와 같은 조치를 취하며 계약 진행을 검토할 수 있다는 의미입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
확인 서류 확인할 내용
건축물대장 '위반건축물' 표시 여부, 위반 내용, 면적
등기부등본 이행강제금으로 인한 압류·가압류 등재 여부
계약서 특약 위반사항 원상복구 계획, 미이행 시 계약 해지 및 손해배상 조건 명시

가장 중요한 것은 특약입니다. 구두 약속은 법적 효력이 없으므로, '잔금일 전까지 위반사항을 시정하고, 미이행 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금의 2배를 배상한다' 와 같은 구체적인 내용을 반드시 계약서에 명시해야 합니다.

마무리

중개사의 '문제없다'는 말보다 중요한 것은 서류로 확인되는 사실과 법적 보호 장치입니다. 위반건축물은 당장 거주에 불편이 없더라도, 보증금이라는 내 재산을 지키는 데 있어 여러 허점이 될 수 있습니다. 계약 전 건축물대장을 직접 확인하는 습관이 내 보증금을 지키는 첫걸음입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본과 건축물대장을 기반으로 위반건축물 여부, 권리침해, 시세 대비 보증금 구조를 종합적으로 분석해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 계약 도장을 찍기 전, 내가 계약할 집의 상태를 객관적으로 확인해 보세요.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처