등기부등본은 깨끗한데 건축물대장에 위반건축물?

한 줄 답변

등기부등본이 깨끗해도 건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있다면 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있습니다. 두 서류의 역할이 달라, 권리관계와 건물의 물리적 현황은 별도로 확인해야 합니다.

왜 등기부등본과 건축물대장을 함께 봐야 하나요?

등기부등본과 건축물대장은 서로 다른 정보를 담고 있는 중요한 공적 장부입니다. 등기부등본은 집의 소유권, 압류, 근저당 같은 ‘권리관계’를 보여주고, 건축물대장은 건물의 면적, 층수, 용도, 그리고 위반 여부 같은 ‘사실관계(물리적 현황)’를 보여줍니다.

따라서 등기부등본에 압류나 근저당이 없어 깨끗해 보여도, 건축물대장에는 불법 증축 등으로 인한 위반사항이 기록되어 있을 수 있습니다. 이 두 정보는 연동되지 않기 때문에 임차인이 직접 교차 확인해야 합니다.

위반건축물이면 어떤 위험이 있나요?

건축물대장에 노란색으로 ‘위반건축물’이라고 표시되어 있다면, 임차인은 다음과 같은 위험에 노출될 수 있습니다.

건축물대장
건축물대장
  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 신규 보증보험 가입을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 중요한 안전장치를 잃게 됩니다.

  • 전세대출 거절 또는 회수 가능성

    은행은 대출 심사 시 위반건축물 여부를 확인하며, 대출을 거절하거나 이미 실행된 대출을 회수할 수도 있습니다. 이 경우 임차인은 갑자기 대출금을 상환해야 할 수 있습니다.

  • 경매 시 낮은 낙찰가

    위반건축물은 이행강제금 부담과 원상복구 의무 때문에 매수자가 기피하는 물건입니다. 이로 인해 경매 시 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰될 수 있고, 최악의 경우 임차인은 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다.

이러한 위험성 때문에 안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표기가 있으면, 보증보험 가입이 어렵다는 점을 고려해 계약 전 추가 확인이 필요한 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약이 불가능하다는 뜻이 아니라, 위험을 정확히 인지하고 대응 방안을 마련해야 한다는 신호입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

계약 전 어떻게 확인하고 대응해야 할까요?

마음에 드는 집이 위반건축물이라면, 계약을 진행하기 전에 신중한 판단이 필요합니다. 다음과 같은 방법으로 확인하고 대응할 수 있습니다.

확인 단계 확인 방법 및 대응
1. 건축물대장 발급 정부24 또는 세움터 홈페이지에서 직접 건축물대장을 발급받아 우측 상단에 '위반건축물' 표기가 있는지 확인합니다.
2. 위반 내용 확인 위반 내용이 무엇인지, 시정(원상복구)이 가능한 수준인지 중개사나 임대인을 통해 확인합니다. 경미한 위반이라면 시정 가능성이 있습니다.
3. 특약사항 협의 임대인이 잔금 지급 전까지 위반사항을 시정하고 이행강제금 문제를 해결하는 조건을 특약에 명시하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이행이 담보되기는 어렵습니다.

가장 안전한 방법은 보증보험 가입이 가능한 다른 매물을 알아보는 것입니다. 위반건축물은 임차인이 통제하기 어려운 위험 요소를 안고 있기 때문입니다. (건축법 제79조, 제80조)

마무리

등기부등본이 깨끗하다는 말만 믿고 계약을 서두르면 안 됩니다. 반드시 건축물대장을 함께 확인하여 ‘위반건축물’ 여부를 점검하는 습관이 중요합니다. 전세보증금반환보증 가입, 대출, 그리고 최종적인 보증금 회수 가능성에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.

이러한 서류들을 일일이 발급받아 교차 확인하는 과정이 번거롭게 느껴질 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 정보를 바탕으로 등기부등본의 권리관계는 물론, 건축물대장의 위반 여부까지 한 번에 확인하여 계약의 잠재적 위험을 미리 알려드립니다.

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판단 근거 및 출처