한 줄 답변
네, 전세보증금반환보증 가입이 어려울 가능성이 매우 높습니다. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) 등 주요 보증기관은 건축물대장상 위반건축물로 등재된 주택의 보증 신청을 받지 않기 때문입니다.
왜 보증보험 가입이 거절되나요?
위반건축물은 건축법을 위반하여 무단으로 증축, 개조, 용도 변경 등을 한 건물을 말합니다. 보증기관이 위반건축물의 보증 가입을 거절하는 이유는 크게 두 가지입니다.
![<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>](https://safe-community.s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/insights/images/2026/07/%E1%84%8B%E1%85%B1%E1%84%87%E1%85%A1%E1%86%AB%E1%84%80%E1%85%A5%E1%86%AB%E1%84%8E%E1%85%AE%E1%86%A8%E1%84%86%E1%85%AE%E1%86%AF_2CHk2Tw.png)
- 가치 산정의 불확실성
위반 부분은 불법이므로 주택의 공식적인 가치에 포함하기 어렵습니다. 경매 시 위반 부분의 가치가 인정되지 않아 예상 낙찰가가 낮아질 수 있으며, 이는 보증기관의 손실 위험으로 이어집니다.
- 이행강제금 부과 및 원상복구 의무
관할 구청은 위반 사항이 시정될 때까지 이행강제금을 계속 부과할 수 있으며, 임대인에게 원상복구 명령을 내립니다. 이로 인해 집의 소유권이나 안정성에 문제가 생길 수 있습니다.
이러한 위험 때문에 보증기관은 위반건축물을 보증 대상에서 원칙적으로 제외합니다. 안심등기에서는 이러한 보증보험 가입 불가 가능성을 함께 안내합니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_BUILDING_VIOLATION_INELIGIBLE> 보증보험 가입이 어렵다는 것은 전세사고 발생 시 보증금을 대신 돌려줄 기관이 없다는 의미이므로 계약에 신중해야 합니다.
계약 전 무엇을 확인해야 하나요?
가장 먼저 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인해야 합니다. 정부24나 세움터 웹사이트에서 주소를 입력해 직접 열람하거나 발급받을 수 있습니다.
건축물대장에서 확인하는 방법
건축물대장 첫 장 오른쪽 위에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라는 글자가 찍혀 있다면 해당 건물은 건축법을 위반한 상태입니다. 어떤 부분이 위반되었는지는 건축물대장의 변동사항 란에 구체적으로 기재되어 있습니다.
안심등기에서는 어떻게 판단하나요?
전세 계약을 하려는 집이 위반건축물일 때, 안심등기는 보증보험 가입이 어렵다는 점을 고려하여 「계약 진행 가능 상태」를 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 보증금을 돌려받는 데 잠재적 위험이 있으니 추가적인 확인과 주의가 필요하다는 신호입니다.
마무리
위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 어렵고, 주택담보대출 실행이 제한되는 등 여러 금융 제약이 따릅니다. 이로 인해 나중에 집을 팔기도 어려워져 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.
계약 전 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 반드시 확인하고, 보증보험 가입이 가능한 안전한 매물을 선택하는 것이 중요합니다. 이러한 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하려면, 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하여 미리 점검해볼 수 있습니다.
실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?
계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 그중 등기·건축물 기준에 해당하는 위반건축물 문제를 다룹니다.
건축물대장에 위반건축물로 등재된 주택은 HUG, HF 등 주요 보증기관의 전세보증금반환보증 가입이 거절됩니다. 주택 가치 산정의 불확실성과 이행강제금 부과 등의 위험으로 인해 보증 대상에서 제외되기 때문입니다.
안심등기는 위반건축물 등재 시, 보증보험 가입이 어렵다는 점을 고려해 ‘조건부적격’으로 판단합니다. 이는 계약 진행에 주의가 필요하다는 신호이며, 임대인의 해결 의지를 확인하고 특약을 활용하는 등의 대응이 필요합니다.
가장 안전한 방법은 계약 전 정부24 등에서 건축물대장을 직접 확인하여 위반건축물이 아닌 주택을 선택하는 것입니다. 보증보험 가입은 보증금 보호의 중요한 안전장치이므로, 가입 가능한 매물인지 미리 확인하는 것이 중요합니다.