월세 보증금도 공매 시 최우선변제금으로 보호받나요?

Q: 월세 보증금도 공매 시 최우선변제금으로 보호받나요?

네, 월세 보증금도 소액임차인 요건을 충족하면 집이 경매나 공매에 넘어가더라도 보증금의 전부 또는 일부를 다른 권리보다 먼저 돌려받는 최우선변제 대상이 될 수 있습니다.

2025.01.27

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한 줄 답변

네, 월세 보증금도 소액임차인 요건을 충족하면 집이 경매나 공매에 넘어가더라도 보증금의 전부 또는 일부를 다른 권리보다 먼저 돌려받는 최우선변제 대상이 될 수 있습니다.

최우선변제금, 월세 계약의 안전장치

최우선변제권은 주택임대차보호법이 정한 최소한의 주거 안정을 위한 제도입니다. 전세뿐 아니라 월세 계약을 한 임차인이 소액임차인에 해당하고 대항력을 갖췄다면, 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(예: 은행의 근저당)보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. (주택임대차보호법 제8조)

최우선변제를 받기 위한 3가지 요건

월세 보증금을 최우선으로 보호받기 위해서는 아래 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

소액임차인에 해당할 것
계약 시점의 지역별 보증금 기준을 충족해야 합니다. 월세가 있는 경우 '보증금 + (월세 × 100)'으로 계산한 환산보증금이 아닌, 실제 보증금액을 기준으로 합니다.
대항력을 갖출 것
주택을 인도받고 해당 주소로 전입신고를 마쳐야 합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다.
경매 또는 공매 절차에서 배당요구
집이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 법원이나 공매 기관(한국자산관리공사 등)이 정한 기간 안에 반드시 배당요구를 해야 합니다.

공매에서도 최우선변제가 가능한가요?

네, 가능합니다. 임대인의 세금 체납 등으로 집이 압류되어 공매 절차가 진행될 때도 경매와 마찬가지로 최우선변제권을 주장할 수 있습니다. 국세징수법은 공매 재산의 배분 시 주택임대차보호법에 따른 소액임차인의 보증금을 국세보다 우선하여 변제하도록 규정하고 있습니다. (국세징수법 제106조)

다만, 공매 공고일 이전에 대항력(전입신고)을 갖추고 있어야 합니다. 임대인의 세금 체납이 예상되는 상황이라면 계약에 더욱 신중해야 합니다.

내 보증금은 얼마까지 보호되나요?

최우선변제로 보호받는 금액은 지역과 시점에 따라 다릅니다. 예를 들어, 2023년 2월 21일 이후 서울시에서 계약했다면 보증금 1억 6,500만원 이하인 경우 5,500만원까지 최우선변제 대상이 됩니다. 최신 기준은 대법원 인터넷등기소 등에서 확인할 수 있습니다.

지역	소액임차인 보증금 기준	최우선변제 금액
서울특별시	1억 6,500만원 이하	5,500만원
수도권 과밀억제권역, 용인·화성·세종·김포시	1억 4,500만원 이하	4,800만원
광역시, 안산·광주·파주·이천·평택시	8,500만원 이하	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

주의할 점은, 근저당 설정일 기준의 소액임차인 보증금 기준을 확인해야 한다는 점 입니다.

마무리

월세 계약이라도 보증금이 소액이라면 결코 무시할 수 없는 소중한 자산입니다. 최우선변제 제도는 이런 소액보증금을 보호하기 위한 최소한의 안전장치입니다. 계약 전 내가 거주할 지역의 소액임차인 기준을 확인하고, 계약 후에는 즉시 전입신고를 마쳐 대항력을 확보하는 것이 중요합니다.

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 근저당 설정일 기준, 해당 지역의 최우선변제금 보호 대상 여부와 보호 가능 금액을 쉽게 확인할 수 있습니다. 계약 전 보증금의 안전성을 미리 점검하는 데 도움이 될 수 있습니다.<안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PROTECTED_BY_PRIORITY>

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