근저당권 있는 집, 전세계약 대신 보증부 월세는 어떨까?

한 줄 답변

근저당권이 설정된 집의 전세 계약이 불안하다면, 전세보증금을 낮추고 일부를 월세로 내는 '보증부 월세'가 좋은 대안이 될 수 있습니다. 보증금이 낮아질수록 집이 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받을 가능성이 커지기 때문입니다.

근저당권, 왜 보증금 회수에 영향을 주나요?

근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 뜻으로, 등기부등본 을구에서 확인할 수 있는 권리입니다. (민법 제356조) 만약 집이 경매에 넘어가면, 은행 등 근저당권을 설정한 채권자가 내 보증금보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이때 기준이 되는 금액이 실제 대출 원금이 아닌 '채권최고액'입니다.

등기부등본
등기부등본

채권최고액은 보통 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정됩니다. 예를 들어 실제 대출이 1억 원이라도, 등기부에는 채권최고액 1.2억 원 또는 1.3억 원이 기재됩니다. 내 보증금의 회수 순위는 이 채권최고액과 비교해야 합니다.

내 보증금과 앞선 채권(근저당권 채권최고액, 다른 임차인 보증금 등)의 합계가 집의 예상 매각 대금을 넘어서면, 내 보증금 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 위험이 생깁니다.

보증부 월세는 어떻게 위험을 낮추나요?

보증부 월세(반전세)는 전세보증금의 일부를 월세로 전환하여 계약하는 방식입니다. 예를 들어 전세 보증금 2억 원짜리 계약을 보증금 5천만 원에 월세 N만 원으로 바꾸는 식입니다. 이렇게 하면 내가 돌려받아야 할 보증금 총액 자체가 줄어들어 훨씬 안전해집니다.

구분 전세 계약 보증부 월세 계약
내 보증금 2억 원 5천만 원
선순위 근저당 1.2억 원 1.2억 원
회수 대상 합계 3.2억 원 1.7억 원

위 표처럼 보증금을 낮추면, 선순위 근저당이 그대로 있어도 내가 돌려받아야 할 보증금 순위가 훨씬 유리해집니다. 특히 보증금이 지역별 소액임차인 기준에 해당하면, 경매 시 다른 담보권자보다 먼저 일정 금액을 최우선으로 변제받을 수 있어 더욱 안전해집니다. (주택임대차보호법 제8조)

계약 전 무엇을 확인해야 할까요?

보증부 월세 계약도 일반 임대차 계약과 마찬가지로 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 특히 다음 두 가지는 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 합니다.

  • 등기부등본의 채권최고액과 다른 권리 확인

    을구의 근저당권 채권최고액과 내 보증금 합계가 주택 시세에 비해 안전한 수준인지 확인해야 합니다. 갑구에 가압류, 경매, 신탁등기 등 더 위험한 권리가 있는지도 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인

    보증금이 낮아져도 보증보험에 가입해두면 훨씬 안전합니다. HUG, HF 등 보증기관은 선순위 채권과 내 보증금 합계가 주택 가격의 일정 비율 이내일 것을 요구하므로, 가입 조건을 미리 확인하는 것이 좋습니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본의 권리관계, 시세 대비 보증금 구조, HUG·HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 등을 종합적으로 확인해볼 수 있습니다. 안심등기는 선순위채권과 보증금 합계가 높아 보증금 회수에 불리한 구조일 경우 조건부적격으로 판단하여 주의를 환기합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TOTAL_CLAIM_STRUCTURE_HIGH_RISK>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

마무리

근저당권이 설정된 집이라고 무조건 위험한 것은 아닙니다. 하지만 높은 전세보증금은 분명 부담이 될 수 있습니다. 이럴 때 보증부 월세는 보증금 규모를 직접 조절하여 위험을 관리할 수 있는 현실적인 대안입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

계약 전 등기부등본의 채권최고액과 내 보증금의 합계를 시세와 비교해보고, 보증보험 가입 가능 여부까지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 이 과정이 복잡하게 느껴진다면, 안심등기에서 계약하려는 집의 주소와 보증금을 입력해 전체적인 안전도를 미리 점검해볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처