근저당권 있으면 전세보증금반환보증료 정말 비싸지나요?

한 줄 답변

아니요, 근저당권 유무가 전세보증금반환보증의 보증료율을 직접 올리지는 않습니다. 하지만 근저당권은 선순위채권으로 계산되어 보증보험 가입 가능 여부와 보증 한도를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칩니다.

보증료는 보증금액과 보증료율의 곱입니다

전세보증금반환보증의 보증료는 내가 보증받는 금액인 '보증금액'에 정해진 '보증료율'을 곱하여 계산됩니다. 예를 들어 HUG 전세보증금반환보증은 아파트 임차인의 경우 연 0.115% ~ 0.128% 수준의 보증료율이 적용됩니다. 이 보증료율은 임대인의 신용도(부채비율) 등에 따라 달라질 수 있지만, 등기부등본에 근저당권이 있다는 사실 자체로 할증되지는 않습니다.

구분 계산 방식
총 보증료 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365

근저당권은 보증보험 가입 가능 여부를 좌우합니다

근저당권은 보증료율이 아닌 가입 심사 단계에서 중요하게 작용합니다. HUG, HF와 같은 보증기관은 보증 심사 시 다음의 조건을 확인하기 때문입니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

  • 선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격

    여기서 선순위채권에는 등기부등본 을구의 근저당권 채권최고액이 포함됩니다. 근저당권 금액이 너무 크면 이 조건에 맞지 않아 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

즉, 근저당권 때문에 보증료가 비싸지는 것이 아니라, 보증보험 가입 자체가 불가능해질 수 있는 것입니다. 안심등기에서는 등기부등본을 기반으로 근저당권 등 선순위채권 규모를 분석하여 HUG, HF 보증보험 가입 가능성을 미리 검토해볼 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_TOTAL_CLAIM_STRUCTURE_HIGH_RISK> 전체 채권 구조가 보증금 회수에 불리하면 보증 가입이 어려울 수 있으므로, 계약 전 채권최고액과 내 보증금의 합이 주택가격을 넘지 않는지 확인해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

계약 전 확인해야 할 것들

근저당권이 있는 집의 전세보증보험 가입을 고려한다면, 계약 전에 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다.

  • 등기부등본 을구의 채권최고액 확인

    등기부등본 을구에 기재된 근저당권의 채권최고액이 얼마인지 확인합니다. 채권최고액은 실제 대출 원금보다 120~130% 높게 설정되는 것이 일반적이며, 보증기관은 이 채권최고액을 기준으로 선순위채권을 계산합니다. (민법 제357조)

  • 선순위채권과 내 보증금 합계 계산

    확인한 채권최고액과 내가 계약할 전세보증금을 더한 금액이 주택 시세를 넘지 않는지, 보증기관의 가입 기준을 충족하는지 대략적으로 계산해 보아야 합니다.

  • 잔금일 근저당권 말소 특약

    만약 임대인이 전세보증금으로 대출을 상환하고 근저당권을 말소하기로 약속했다면, '임차인의 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다'는 내용의 특약을 계약서에 반드시 명시해야 합니다.

마무리

결론적으로 근저당권은 전세보증금반환보증의 보증료율을 직접 올리는 요인은 아닙니다. 하지만 근저당권의 채권최고액은 선순위채권으로서 보증보험 가입 가능 여부와 한도를 결정하는 핵심적인 기준이 됩니다.

계약하려는 집의 등기부등본 을구를 통해 채권최고액을 확인하고, 내 보증금과의 합이 보증기관의 기준을 초과하지는 않는지 미리 가늠해보는 것이 중요합니다. 이러한 권리관계와 보증보험 가입 가능성은 안심등기를 통해 계약 전에 미리 확인해볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처