HUG 전세보증보험, 근저당권 있으면 가입이 안되나요?

한 줄 답변

아니요, 근저당권이 있어도 HUG 전세보증금반환보증에 가입할 수 있습니다. 다만, 근저당권의 채권최고액과 내 전세보증금을 더한 금액이 HUG가 정한 기준을 넘지 않아야 합니다.

HUG는 근저당권을 어떻게 보나요?

HUG(주택도시보증공사)는 보증 심사 시 근저당권을 '선순위채권'으로 봅니다. 선순위채권은 만약 집이 경매에 넘어갔을 때 나보다 먼저 돈을 받아갈 권리를 의미합니다. 따라서 HUG는 임차인의 보증금을 안전하게 지켜주기 위해, 이 선순위채권과 보증금의 합이 주택 가격의 일정 비율을 넘지 않도록 관리합니다.

<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지>
<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지>

HUG의 핵심 가입 조건은 다음과 같습니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

항목 HUG 가입 조건 (요약)
선순위채권 + 전세보증금 주택가격 이내
선순위채권 주택가격의 60% 이내
전세보증금 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하

여기서 '주택가격'은 아파트의 경우 KB시세, 공시가격 등을 기준으로 HUG가 산정하며, 근저당권 금액은 실제 대출 잔액이 아닌 등기부등본 을구의 '채권최고액'을 기준으로 계산합니다. (민법 제357조)

계약 전 무엇을 확인하고 요청해야 할까요?

근저당권이 있는 집에 HUG 보증보험 가입을 고려한다면, 계약 전에 아래 두 가지를 반드시 확인하고 필요시 임대인에게 요청해야 합니다.

등기부등본
등기부등본
  • 등기부등본 '을구'에서 채권최고액 확인

    가장 먼저 등기부등본 을구를 열어 근저당권의 '채권최고액'이 얼마인지 확인해야 합니다. 이 금액이 HUG의 선순위채권 한도(주택가격의 60%)를 넘는다면 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.

  • 잔금일 근저당권 감액 또는 말소 특약 요청

    만약 채권최고액과 내 보증금의 합이 기준을 초과한다면, 임대인에게 잔금 지급과 동시에 근저당권의 일부를 갚아 채권최고액을 낮추거나(감액등기), 전부 갚아 없애는(말소등기) 조건을 특약으로 요청해볼 수 있습니다. 구두 약속이 아닌, 계약서 특약사항에 명시하는 것이 중요합니다.

마무리

결론적으로 근저당권이 설정된 집이라도 무조건 피할 필요는 없습니다. HUG의 가입 기준을 명확히 이해하고, 등기부등본의 채권최고액을 확인한 뒤, 내 전세보증금을 더한 금액이 안전 범위 안에 있는지 계산해보는 것이 중요합니다. 기준을 초과한다면 임대인과 근저당권 감액 또는 말소 조건 협의를 통해 안전한 계약을 만들 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이러한 계산과 권리관계 확인은 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력해 등기부등본 기반의 권리관계, HUG·HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 등을 계약 전에 미리 확인해볼 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_MORTGAGE_REVIEW_REQUIRED> 다만 최종 가입 가능 여부는 실제 제출 서류와 보증기관의 최종 심사에 따라 달라질 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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