근저당권 있는 집, 전세보증금반환보증 가입될까?

한 줄 답변

근저당권이 있어도 전세보증금반환보증 가입은 가능할 수 있습니다. 다만, 등기부등본의 채권최고액과 내 보증금의 합계가 보증기관이 정한 주택가액 기준을 넘지 않아야 합니다.

근저당권, 왜 보증보험 가입 전 확인해야 할까?

근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 기록입니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 근저당권을 설정한 은행 등 채권자가 내 보증금보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있습니다. (민법 제356조) 이를 선순위채권이라고 합니다.

등기부등본
등기부등본

전세보증금반환보증은 이런 위험으로부터 임차인을 보호하는 제도입니다. 하지만 보증기관(HUG, HF 등)도 위험을 관리하기 때문에, 선순위채권이 과도하게 설정된 집은 보증 가입을 거절할 수 있습니다. 따라서 계약 전 근저당권 규모를 반드시 확인해야 합니다.

어디서 무엇을 확인해야 하나요?

근저당권 정보는 등기부등본 '을구'에서 확인할 수 있습니다. 계약하려는 집의 등기부등본을 발급받아 아래 항목을 확인하세요.

  • 채권최고액

    집주인이 빌린 실제 금액이 아니라, 만약을 대비해 설정한 최대 한도 금액입니다. 보통 실제 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정됩니다. 보증보험 심사에서는 실제 대출 잔액이 아닌 이 채권최고액을 기준으로 계산합니다.

  • 근저당권자

    누가 돈을 빌려줬는지(채권자)를 나타냅니다. 보통 은행이나 금융기관이 기재되어 있습니다.

  • 접수일자

    권리의 우선순위를 결정하는 날짜입니다. 내 전입신고일 및 확정일자보다 이 접수일자가 빠르면 근저당권이 선순위가 됩니다. (주택임대차보호법 제3조의2)

보증보험 가입 기준과 계약 전 판단

보증기관은 보통 아래 기준으로 가입 가능 여부를 심사합니다. 기관별 세부 기준은 다를 수 있으나, 통상적인 HUG(주택도시보증공사) 기준은 다음과 같습니다.

<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지>
<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지>
항목 가입 조건 (HUG 기준 예시)
선순위채권 + 내 보증금 주택가액 이내
선순위채권 주택가액의 60% 이내

여기서 주택가액은 보통 KB시세나 공시가격 같은 주택가격의 90%로 계산됩니다. 이처럼 직접 계산하기 복잡한 항목들은 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하면 HUG·HF 보증 가입 가능 여부를 미리 확인해 볼 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK> 이는 보증금 회수 가능성을 가늠하는 중요한 지표이므로, 계약 전 확인이 필요합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

마무리

근저당권이 있는 집이라도 무조건 위험한 것은 아닙니다. 가장 중요한 것은 등기부등본 을구의 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 보증기관의 가입 기준과 주택가액 이내에 있는지 확인하는 것입니다. 만약 기준을 초과한다면, 임대인에게 근저당권 일부 또는 전부를 상환하고 말소하는 조건을 특약으로 요구할 수 있습니다.

이러한 등기부 권리관계, 선순위채권 규모, 보증기관 가입 기준을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 세이프홈즈 안심등기에서 분석 결과를 받아볼 수 있습니다. 다만, 최종 가입 가능 여부는 보증기관의 심사, 제출 서류, 계약 내용 등에 따라 달라질 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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확인 기준 및 출처