공동담보 근저당권, 옆집 때문에 우리 집까지 경매 위험?

한 줄 답변

네, 그럴 수 있습니다. 공동담보 근저당권은 여러 부동산을 하나의 담보로 묶기 때문에, 다른 부동산의 문제로 내가 사는 집이 경매에 넘어갈 수 있고 이는 보증금 회수에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보 근저당권이란 무엇인가요?

공동담보 근저당권이란 채권자가 돈을 빌려주면서 여러 개의 부동산을 하나의 담보로 묶어 설정하는 권리입니다. (민법 제368조) 예를 들어 임대인이 101호, 102호, 201호, 202호를 한꺼번에 담보로 잡고 은행에서 큰 금액을 한 번에 빌리는 경우입니다. 이 부동산들의 목록은 등기부등본의 '공동담보목록'에서 확인할 수 있습니다.

등기부등본
등기부등본

이 구조에서 채권자(은행 등)는 채무(대출금)를 회수하기 위해 담보로 묶인 부동산 중 일부 또는 전부를 동시에 경매에 넘길 수 있습니다. 이것이 임차인에게 위험 요인이 되는 지점입니다.

왜 임차인에게 위험한가요?

가장 큰 위험은 내가 살고 있는 집 자체에는 문제가 없어도, 함께 묶인 다른 부동산의 문제로 우리 집이 경매에 넘어갈 수 있다는 점입니다. 예를 들어, 함께 묶인 옆 건물이 경매에 넘어갔는데 채권액을 모두 회수하지 못했다면, 채권자는 남은 돈을 받기 위해 내가 사는 집까지 경매에 넘길 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

또한, 공동담보로 설정된 채권최고액은 담보로 묶인 모든 부동산에 대한 총 대출 한도액입니다. 이 금액 전부가 내 보증금보다 앞서는 선순위채권으로 계산될 수 있어, 보증금 회수 순위에서 매우 불리해집니다. 안심등기에서는 이러한 전체 채권 구조가 보증금 회수에 불리하다고 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TOTAL_CLAIM_STRUCTURE_HIGH_RISK> 이는 전세보증금반환보증 가입이 거절되는 주요 원인이 되기도 합니다.

계약 전 무엇을 확인해야 하나요?

공동담보 근저당권이 설정된 집을 계약할 때는 등기부등본에서 다음 두 가지를 반드시 확인해야 합니다.

  • 등기부등본 을구 '공동담보목록'

    을구의 근저당권 설정 등기 아래에 '공동담보목록' 번호가 기재되어 있는지 확인합니다. 이 번호가 있다면 별도로 공동담보목록을 발급받아 어떤 부동산들이 함께 묶여 있는지, 총 채권최고액은 얼마인지 파악해야 합니다.

  • 선순위채권 총액과 보증금 합계

    공동담보로 설정된 채권최고액 전체와 내 보증금, 그리고 혹시 있을 다른 선순위 권리(앞선 임차인 보증금 등)의 합계가 주택 시세를 초과하는지 계산해야 합니다. 합계가 시세를 넘는다면 보증금 회수 위험이 매우 큰 '깡통전세'일 수 있습니다.

이러한 확인 과정은 복잡하고 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본을 기반으로 공동담보 여부와 선순위채권 구조를 분석하여 보증금 회수 가능성을 검토해 드립니다.

마무리

공동담보 근저당권은 임차인이 직접 통제하기 어려운 외부 요인으로 보증금 위험을 키울 수 있습니다. 따라서 계약하려는 집에 공동담보가 설정되어 있다면, 등기부등본 을구의 공동담보목록을 통해 함께 묶인 부동산들과 총 채권최고액 규모를 반드시 확인해야 합니다. 그 후 내 보증금을 포함한 전체 부채가 주택 가치에 비해 안전한 수준인지 판단하는 것이 중요합니다.

이러한 복잡한 권리관계와 위험성을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기를 통해 해당 주소지의 「계약 진행 가능 상태」를 미리 확인해 보는 것을 권장합니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처