공매 시 최우선변제금, 보증금 회수가 가능한가요?

한 줄 답변

네, 공매 절차에서도 소액임차인 최우선변제금 보호를 받을 수 있습니다. 다만 경매와 달리 배당요구 종기일이 짧고, 임차인이 직접 권리를 신고해야 하므로 절차를 놓치지 않도록 각별한 주의가 필요합니다.

경매와 공매, 무엇이 다른가요?

임대인이 세금을 체납하면 집이 법원 경매가 아닌 한국자산관리공사(캠코)의 공매로 넘어갈 수 있습니다. 두 절차 모두 집을 매각해 채권자에게 돈을 나눠주는 점은 같지만, 임차인의 보증금 회수가능성에 영향을 미치는 중요한 차이가 있습니다.

구분 경매 공매
주관 기관 법원 한국자산관리공사(캠코)
근거 법률 민사집행법 국세징수법
권리 분석 법원이 직권으로 조사 낙찰자가 직접 분석
명도 책임 인도명령 제도로 비교적 간단 명도소송 필요 (복잡)

공매 시 최우선변제금 보호 요건

공매 절차에서도 소액임차인은 다른 담보물권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 변제받을 권리가 있습니다. (국세징수법 제108조) 하지만 이 권리를 인정받으려면 다음 3가지 요건을 모두 충족하고, 정해진 기간 내에 직접 신고해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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  • 소액임차인 해당

    계약한 주택의 지역과 보증금액이 주택임대차보호법 시행령에서 정한 소액임차인 기준에 해당해야 합니다. 보증금이 기준을 초과하면 최우선변제 대상이 아닙니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_PROTECTION_EXCEEDED_AMOUNT>

  • 대항력 유지

    압류 등기일 이전에 주택 인도와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추고, 배당요구 종기일까지 대항력을 계속 유지해야 합니다.

  • 배당요구 신청

    가장 중요한 절차입니다. 공매 공고 후 배당요구 종기일까지 임차권 등 권리 사실을 반드시 서면으로 신고하고 배분을 요구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 최우선변제권을 주장할 수 없습니다.

보증금을 지키기 위한 행동

집이 공매로 넘어간 사실을 알게 되었다면 신속하게 대응해야 합니다. 경매보다 절차 진행이 빠르고 임차인이 직접 챙겨야 할 부분이 많기 때문입니다.

배당요구신청서
배당요구신청서
  • 공매 공고 즉시 확인

    등기부등본에 압류 등기가 표시되거나 공매 통지서를 받았다면, 즉시 온비드 사이트에서 내 집의 공매 공고를 확인하고 배당요구 종기일이 언제인지 파악해야 합니다.

  • 기한 내 배당요구 신청

    임대차계약서 사본, 주민등록등본 등 필요 서류를 갖춰 배당요구 종기일 전까지 반드시 캠코에 서면으로 배분요구 신청을 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

  • 안심등기로 위험 신호 확인

    계약 전 단계라면, 안심등기를 통해 등기부의 압류, 가압류 등 위험 신호를 미리 확인할 수 있습니다. 안심등기는 소유권에 권리 제한이 등기된 경우 ‘부적격’으로 판단하여 계약 위험을 알려줍니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

마무리

집이 공매로 넘어가는 상황은 임차인에게 매우 불안한 일입니다. 하지만 소액임차인이라면 주택임대차보호법과 국세징수법에 따라 최우선변제권을 주장하여 보증금의 일부를 보호받을 수 있습니다. 경매와 공매의 차이점을 이해하고, 배당요구 종기일을 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요합니다.

이러한 복잡한 권리관계와 위험 신호는 계약 전에 미리 확인하는 것이 최선입니다. 안심등기에서는 근저당 설정일 기준으로 최우선변제금 보호 대상 여부와 예상 보호 금액을 함께 안내합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PROTECTED_BY_PRIORITY>

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판단 근거 및 출처