위반건축물, 최우선변제금과 보증금 회수는 안전할까요?

한 줄 답변

위반건축물이어도 최우선변제금 요건을 갖춘 소액임차인이라면 법적 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 주택 가치가 하락해, 보증금 전체를 돌려받는 데는 불리할 수 있습니다. 

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 건물을 말합니다. 발코니를 확장해 방을 만들거나, 층을 불법으로 나누는 '방 쪼개기' 등이 대표적인 예입니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

이런 건물은 건축물대장 첫 장에 '위반건축물'이라는 노란색 표기가 붙게 됩니다. (건축법 제79조) 중개대상물 확인·설명서나 등기부등본에는 이 정보가 나타나지 않을 수 있어, 계약 전 건축물대장을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

최우선변제금과 보증금 회수에 미치는 영향

위반건축물은 보증금 회수 과정에서 크게 세 가지 문제를 일으킬 수 있습니다. 최우선변제금 적용 여부와는 별개로 보증금 전체의 안전성에 영향을 줍니다.

  • 최우선변제금은 요건 충족 시 적용 가능

    위반건축물 여부와 관계없이, 보증금이 소액임차인 기준에 해당하고 대항요건(전입신고+주택 인도)을 갖추면 최우선변제권을 주장할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제8조) 하지만 이는 보증금 전액이 아닌, 법으로 정해진 일부 금액에만 해당합니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 강력한 안전장치를 잃게 되는 셈입니다.

  • 주택 가치 하락 및 경매 리스크

    위반건축물은 매매가 잘 이루어지지 않고, 은행 대출도 제한됩니다. 이는 주택의 시세(가치) 하락으로 이어질 수 있습니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 낮은 가격에 낙찰되어 보증금 회수 순위가 되더라도 돌려받을 금액이 부족해질 수 있습니다.

계약 전에는 어떻게 판단해야 할까요?

위반건축물은 법적, 재정적 위험이 명확하므로 계약에 신중해야 합니다. 안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 보증보험 가입이 어렵고 주택 가치에 영향을 줄 수 있어 「계약 진행 가능 상태」를 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

조건부적격은 계약 금지를 의미하진 않지만, 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는지 판단해야 한다는 신호입니다. 시세보다 현저히 저렴한 보증금 등 특별한 장점이 없다면 계약을 재고하는 것이 좋습니다.

  • 위반 내용 및 시정 가능성 확인

    중개사나 임대인을 통해 어떤 부분이 위반되었는지, 시정 계획이 있는지 확인해야 합니다. 경미한 위반이고 잔금일 전까지 시정된다는 특약을 넣을 수 있다면 위험을 줄일 수 있습니다.

  • 보증금 조정 협의

    전세보증금반환보증 가입이 불가능한 위험을 안는 만큼, 보증금을 시세보다 크게 낮추거나 월세 비중을 높이는 반전세 계약을 고려해볼 수 있습니다.

마무리

위반건축물은 소액임차인이라면 최우선변제금 보호를 받을 수는 있지만, 보증보험 가입 불가와 주택 가치 하락이라는 더 큰 위험을 안고 있습니다. 이 때문에 보증금 전액을 안전하게 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다.

계약 전 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인하고, 해당 주택의 보증금 구조가 안전한지 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다. 이 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하려면 안심등기에서 주소와 보증금을 입력해 「계약 진행 가능 상태」를 미리 살펴볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처