신탁등기된 집, HF 전세보증금반환보증 가입되나요?

한 줄 답변

신탁등기된 집은 원칙적으로 HF 전세보증금반환보증 가입이 어렵습니다. 소유권이 신탁회사에 있어 보증기관이 권리관계를 보장하기 어렵기 때문이며, 가입을 위해서는 신탁 말소 또는 신탁회사의 동의 등 매우 까다로운 조건을 충족해야 합니다.

신탁등기, 왜 보증보험 가입이 어려운가요?

신탁등기는 집주인(위탁자)이 부동산의 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 맡기고 관리·처분 권한을 넘겼다는 의미입니다. (신탁법) 등기부등본 갑구의 소유자가 개인이 아닌 신탁회사로 되어 있다면 신탁등기된 집입니다.

전세보증금반환보증은 임대인(소유자)과 임차인 사이의 계약을 보증하는 제도입니다. 하지만 신탁등기된 집은 서류상 소유자가 신탁회사이므로, 임대인 개인과 맺은 전세계약은 보증기관 입장에서 적법한 계약으로 인정받기 어렵습니다. 만약 문제가 생겨도 신탁회사가 임차인의 보증금을 책임져주지 않을 가능성이 큽니다.

이러한 소유권 문제 때문에 HF(한국주택금융공사)와 HUG(주택도시보증공사) 모두 신탁등기된 주택의 보증보험 가입을 원칙적으로 거절하고 있습니다.

HF 보증보험 가입을 위한 필수 조건

원칙적으로 가입이 어렵지만, 예외적으로 HF 전세보증금반환보증에 가입하려면 아래 조건들을 모두 충족해야 합니다. 조건이 매우 까다로워 현실적으로는 이행이 어려운 경우가 많습니다.

<출처: 한국주택금융공사(HF) 홈페이지>
<출처: 한국주택금융공사(HF) 홈페이지>
  • 신탁회사 및 우선수익자의 동의 확보

    전세계약에 대해 수탁자인 신탁회사와, 대출 등 다른 권리를 가진 우선수익자(주로 금융기관) 모두의 동의를 서면으로 받아야 합니다.

  • '주택임대차보호법'상 대항력 보장 특약

    신탁계약서의 특약사항에 ‘임차인의 대항력은 신탁재산에 미친다’와 같이 임차인의 권리를 보장하는 내용이 명시되어야 합니다. (주택임대차보호법 제3조)

  • 잔금일에 신탁등기 말소

    가장 확실한 방법입니다. 임차인이 잔금을 치르는 동시에 임대인이 대출을 갚고 신탁등기를 완전히 말소하는 조건입니다. 이 경우, 계약서 특약에 ‘잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다’는 내용을 반드시 포함해야 합니다.

마무리

신탁등기된 집의 HF 전세보증금반환보증 가입은 불가능에 가깝습니다. 가입을 위해서는 신탁회사와 우선수익자의 동의, 신탁등기 말소 등 임차인이 직접 해결하기 어려운 조건들을 충족해야 합니다. 등기부등본에서 '신탁'이라는 단어를 확인했다면 계약에 매우 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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