HF 총채권구조, 등기부등본으로 계산하는 방법

한 줄 답변

HF(한국주택금융공사)의 총채권구조는 등기부등본의 선순위채권과 임차할 집의 총보증금을 더한 값입니다. 이 합계가 HF가 평가한 주택가격을 넘지 않아야 전세대출 보증 심사를 통과할 수 있습니다.

총채권구조란 무엇인가요?

총채권구조는 HF가 전세대출 보증 심사 시 주택의 담보 가치를 평가하기 위해 사용하는 기준으로, 해당 주택에 설정된 모든 빚의 총합을 의미합니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우를 대비해, 주택 가격으로 모든 빚을 감당할 수 있는지 미리 확인하는 과정입니다.

확정일자 부여현황
확정일자 부여현황
구분 포함 항목 확인 서류
선순위채권 근저당 채권최고액, 앞선 전세보증금 등 등기부등본 을구, 확정일자 부여 현황
총보증금 해당 주택 모든 세대의 보증금 합계 임대차계약서, 확정일자 부여 현황

등기부등본으로 직접 계산하기

총채권구조는 등기부등본과 임대차 정보를 통해 직접 계산해볼 수 있습니다. 계산식은 ‘선순위채권 + 총보증금’ 입니다. 각 항목을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.

등기부등본
등기부등본
  • 선순위채권 확인하기

    등기부등본 을구의 근저당권 채권최고액, 전세권설정등기 금액 등이 해당됩니다. 등기 접수일이 내 계약의 잔금일 또는 전입신고일보다 빠른 모든 권리가 포함됩니다. (민법 제356조)

  • 총보증금 확인하기

    다가구주택 등 여러 세대가 거주하는 경우, 내 보증금을 포함한 건물 전체 세대의 보증금 합계를 알아야 합니다. 임대인에게 ‘확정일자 부여 현황’을 요청하여 확인할 수 있습니다. 아파트 등 단일 세대라면 내 보증금만 해당됩니다.

계약 전 이렇게 판단하세요

계산한 총채권구조 합계가 HF가 산정한 주택가격을 넘는다면 대출 보증이 거절될 수 있습니다. 또한 보증금 회수 관점에서도 위험 신호일 수 있습니다. 안심등기에서는 이러한 전체 채권 구조의 위험도를 함께 분석합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TOTAL_CLAIM_STRUCTURE_HIGH_RISK>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

만약 등기부에 신탁등기가 설정되어 있다면 계약 권한을 가진 주체가 임대인이 아닐 수 있어 계약 진행에 매우 신중해야 합니다. 안심등기에서는 신탁등기가 확인되면 계약 진행이 어려운 부적격 상태로 판단하고, 신탁원부 확인 등의 대응 방법을 안내합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED>

이처럼 등기부등본의 권리관계와 보증금 구조를 미리 확인하는 것은 안전한 계약의 첫걸음입니다. 복잡한 권리관계를 직접 분석하기 어렵다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금을 입력하여 주요 위험 신호를 미리 점검해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처