HF 전세보증, 건축물대장에 위반건축물 있으면 불가한가요?

한 줄 답변

네, 한국주택금융공사(HF)의 전세보증금반환보증은 건축물대장에 위반건축물 표기가 있으면 가입이 거절될 수 있습니다. 보증기관은 허가받지 않은 구조 변경이 있는 주택의 담보 가치를 안정적으로 평가하기 어렵기 때문입니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법규를 위반하여 허가나 신고 없이 무단으로 증축, 대수선, 용도 변경 등을 한 건물을 말합니다. 베란다를 확장하거나 옥탑방을 만드는 등의 행위가 대표적입니다. 위반 사실이 적발되면 건축물대장에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표기됩니다. (건축법 제79조)

건축물대장
건축물대장

위반건축물은 시정 명령이 내려지고, 시정하지 않으면 원상 복구될 때까지 이행강제금이 계속 부과될 수 있습니다. 이는 건물 소유자의 재정 상태에 부담을 주어 임차인의 보증금 반환에도 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

HF 전세보증 심사에서 위반건축물을 보는 기준

한국주택금융공사(HF)는 보증 심사 시 주택의 안정성과 담보 가치를 중요하게 평가합니다. HF는 보증 대상 주택의 건축물대장을 확인하여 위반건축물 표기가 없는 것을 기본 요건으로 합니다. 위반 사항이 등재된 경우, 해당 주택의 법적 상태가 불안정하고 향후 가치 하락의 위험이 있다고 판단하여 보증 가입을 거절하는 것이 일반적입니다.

이는 HUG(주택도시보증공사) 등 다른 보증기관도 대부분 동일하게 적용하는 기준입니다. 따라서 전세보증금반환보증 가입을 계획하고 있다면, 계약하려는 집에 위반건축물 표기가 있는지 반드시 먼저 확인해야 합니다.

계약 전 무엇을 확인하고 대응해야 하나요?

위반건축물 관련 위험을 피하기 위해 계약 전 다음과 같은 사항을 확인하고 대응하는 것이 중요합니다. 안심등기에서는 이러한 등기 및 건축물 관련 위험 신호를 자동으로 확인하여 계약 진행 가능 상태를 안내합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

  • 건축물대장 직접 확인하기

    계약 전 '정부24' 또는 '세움터' 웹사이트를 통해 건축물대장을 직접 발급받아 '변동사항' 란에 위반건축물 표기가 있는지 확인해야 합니다. 중개사의 말만 믿기보다 직접 서류를 확인하는 습관이 중요합니다.

  • 위반 내용 및 시정 가능성 확인

    만약 위반건축물로 표기되어 있다면, 어떤 부분이 위반되었는지, 임대인이 이를 시정할 의사와 계획이 있는지 확인해야 합니다. 경미한 위반이고 잔금일 전까지 시정이 가능하다면 특약에 명시 후 계약을 고려해볼 수 있습니다.

  • 계약서 특약 추가

    임대인이 잔금 지급일까지 위반 사항을 시정하고 건축물대장에서 위반건축물 표기를 말소하기로 합의했다면, 해당 내용을 반드시 계약서 특약사항에 명시해야 합니다. 만약 약속이 지켜지지 않을 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환받는다는 조항을 포함하는 것이 안전합니다.

마무리

HF 전세보증금반환보증을 계획하고 있다면, 위반건축물 표기가 있는 집은 피하는 것이 원칙입니다. 보증보험 가입이 거절되면 보증금 회수의 중요한 안전장치를 잃게 되기 때문입니다. 계약 전 건축물대장을 통해 위반 여부를 확인하고, 위반 사항이 있다면 시정 조건 등을 특약으로 명확히 하는 신중한 접근이 필요합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이러한 건축물대장 확인 과정이 번거롭게 느껴진다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금만으로 위반건축물 여부, 등기부상 권리관계, 시세 대비 보증금 안전성까지 한 번에 확인할 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처