한 줄 답변
HUG 전세보증금반환보증 심사 시, 등기부등본 을구에 기재된 근저당권의 채권최고액이 내 보증금보다 앞서는 '선순위채권'으로 계산됩니다. 이 선순위채권과 내 보증금의 합계가 HUG가 정한 기준(주택가격의 90%)을 넘지 않아야 가입이 가능할 수 있습니다.
근저당권은 등기부 을구에서 확인하는 담보권입니다
근저당권이란 집주인(채무자)이 은행 등 금융기관(채권자)에서 돈을 빌리면서 집에 설정하는 담보권을 말합니다. (민법 제357조) 만약 집주인이 돈을 갚지 못하면, 채권자는 이 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 다른 권리보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 근저당권은 등기부등본 '을구'에서 확인할 수 있으며, 실제 빌린 돈(원금)이 아닌 이자까지 포함한 최대 금액인 '채권최고액'이 기재됩니다.
HUG 보증보험은 보증기관 기준으로 가입 여부가 결정됩니다
HUG 전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다. 하지만 모든 집에 가입할 수 있는 것은 아니며, HUG가 정한 가입 요건을 충족해야 합니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내) 주요 요건 중 하나가 바로 선순위채권과 내 보증금의 합계가 주택가격을 넘지 않는 것입니다.
근저당권은 보증 심사에서 선순위채권으로 계산됩니다
HUG 보증 심사에서 가장 중요하게 보는 것 중 하나는 '선순위채권'입니다. 선순위채권이란 집에 문제가 생겨 경매에 넘어갔을 때 내 보증금보다 먼저 변제받을 권리가 있는 채권을 의미하며, 등기부등본 을구의 근저당권이 대표적입니다. HUG는 아래와 같은 기준으로 가입 가능 여부를 판단합니다.
| HUG 보증보험 가입 요건 (선순위채권 관련) |
|---|
| 선순위채권 + 임차인(본인) 보증금 ≤ 주택가격 |
여기서 '주택가격'은 KB시세, 공시가격 등을 기준으로 HUG가 산정하며, '선순위채권'은 등기부등본 을구의 채권최고액을 그대로 더합니다. 예를 들어 채권최고액이 1억 2,000만원이고 내 전세보증금이 2억원이라면, 합계인 3억 2,000만원이 주택가격 이내여야 합니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 이 구조를 자동으로 분석해 HUG 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인해 볼 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_TOTAL_CLAIM_STRUCTURE_HIGH_RISK>
계약 전에는 이렇게 판단하고 행동하세요
근저당권이 있는 집을 계약할 때는 등기부등본 을구를 꼼꼼히 확인하고, 보증보험 가입 가능 여부를 미리 따져보는 것이 중요합니다. 특히 다음 두 가지는 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 채권최고액 확인 및 합산
등기부등본 을구에 기재된 근저당권의 '채권최고액'이 얼마인지 확인하고, 내 보증금과 더해보세요. 이 합계가 주택 시세의 70~80%를 넘는다면 위험 신호일 수 있습니다. HUG 보증보험 가입도 어려울 수 있습니다.
- 잔금일 말소 조건 특약
근저당권이 있다면 계약서에 '임대인은 잔금 지급과 동시에 근저당권 설정 등기를 말소한다'는 특약을 반드시 넣어야 합니다. 잔금일에 은행에 동행하여 임대인이 대출을 상환하고 근저당권 말소 등기를 접수하는 것을 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.
마무리
HUG 전세보증금반환보증 가입을 생각한다면, 계약하려는 집에 설정된 근저당권의 채권최고액을 반드시 확인해야 합니다. 채권최고액과 내 보증금의 합계가 HUG의 기준을 초과하면 보증보험 가입이 거절될 수 있기 때문입니다. 등기부등본 을구 확인, 합계 계산, 잔금일 말소 특약은 안전한 계약을 위한 필수 과정입니다.
이러한 항목들을 계약 전에 직접 확인하기 번거롭다면, 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하여 등기부 기반의 권리관계, HUG·HF 보증보험 가입 가능 여부, 그리고 선순위채권 구조의 위험도를 미리 확인해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 가입 가능 여부는 보증기관의 심사, 제출 서류 등에 따라 달라질 수 있습니다.
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이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 그중 HUG 전세보증금반환보증 가입 조건과 연관된 선순위 근저당권 계산 방법을 다룹니다.
HUG 전세보증보험 심사 시, 등기부등본 을구의 근저당권은 '선순위채권'으로 계산됩니다. 이때 실제 대출 원금이 아닌, 이자까지 포함된 최대 금액인 '채권최고액'이 기준이 됩니다. 선순위보증금 또한 중요한 고려사항입니다.
HUG 보증보험에 가입하려면 '선순위채권(채권최고액) + 본인 보증금'의 합계가 HUG가 산정한 주택가격 이내여야 합니다. 이 합계가 주택가격을 초과하면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
따라서 근저당권이 있는 집은 계약 전 등기부등본 을구의 채권최고액을 확인하고, 내 보증금과 합산하여 HUG 가입 기준을 충족하는지 미리 확인해야 합니다. 잔금일에 근저당권을 말소하는 조건을 특약으로 명시하는 것도 중요합니다.