근저당권 있으면 HUG 전세보증보험 가입이 거절되나요?

한 줄 답변

근저당권이 있어도 HUG 전세보증금반환보증 가입은 가능합니다. 다만, 근저당권의 채권최고액과 내 전세보증금을 더한 금액이 HUG가 정한 기준선을 넘으면 가입이 거절될 수 있습니다.

근저당권은 등기부등본의 선순위채권입니다

근저당권이란 집주인이 집을 담보로 은행 등에서 돈을 빌릴 때 설정하는 권리입니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못하면 채권자는 이 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 먼저 돌려받을 수 있습니다. (민법 제356조) 이 근저당권은 등기부등본 '을구'에서 확인할 수 있으며, 임차인 입장에서는 보증금보다 변제 순위가 앞서는 '선순위채권'이 됩니다.

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등기부등본

HUG는 선순위채권과 보증금을 함께 심사합니다

HUG 전세보증금반환보증은 임차인의 보증금을 지켜주는 중요한 안전장치입니다. HUG는 보증 심사 시 집에 설정된 선순위채권(근저당권 등)과 임차인의 전세보증금을 합친 금액이 주택가격을 초과하지 않는지 확인합니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

즉, 근저당권 존재 자체가 아니라 그 금액(채권최고액)과 내 보증금의 합계가 가입 가능성을 결정합니다.

HUG 가입 조건 (선순위채권 관련)
선순위채권액 + 전세보증금 ≤ 주택가격

여기서 '주택가격'은 보통 시세의 90% 수준으로 계산되며, '선순위채권액'은 등기부등본 을구의 채권최고액을 기준으로 합니다. 채권최고액은 실제 대출 원금보다 120~130% 높게 설정되는 경우가 많습니다.

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본을 바탕으로 한 선순위채권 정보와 HUG·HF 보증보험 가입 기준을 함께 확인해볼 수 있습니다. 안심등기는 선순위채권과 보증금 합계가 주택가격을 넘어서면 보증금 회수 위험이 큰 구조로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 이 경우 보증보험 가입이 거절될 가능성이 높으므로, 계약 전 보증금 조정이나 근저당권 감액·말소 협의가 필요합니다.

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계약 전 확인하고 협의해야 할 것들

근저당권이 설정된 집에 전세 계약을 고려하고 있다면, 보증보험 가입과 보증금 보호를 위해 다음 사항을 반드시 확인하고 임대인과 협의해야 합니다.

  • 등기부등본 을구에서 채권최고액 확인

    계약 직전 최신 등기부등본을 발급받아 을구에 기재된 근저당권의 '채권최고액'이 얼마인지 정확히 확인합니다. 이 금액이 HUG 심사의 기준이 됩니다.

  • 선순위채권 + 내 보증금 합계 계산

    확인한 채권최고액과 내가 계약할 전세보증금을 더한 금액이 주택 시세의 90%를 넘지 않는지 대략적으로 계산해봅니다. 이 계산이 복잡하다면 안심등기에서 자동으로 확인할 수 있습니다.

  • 잔금일 근저당권 말소 조건 특약

    만약 합계가 기준을 초과한다면, 임대인이 전세보증금 잔금을 받아 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다. 이 경우 '임대인은 잔금 지급과 동시에 해당 근저당권을 상환하고 말소하며, 임차인은 익일까지 말소 접수증을 확인한다'는 내용의 특약을 계약서에 반드시 명시해야 합니다.

마무리

근저당권이 있는 집은 무조건 위험한 것이 아니라, 선순위채권인 채권최고액과 내 보증금의 합계가 HUG의 보증 심사 기준을 충족하는지가 중요합니다. 계약 전 등기부등본을 통해 채권최고액을 확인하고, 보증금과의 합계가 안전 범위 내에 있는지 반드시 따져봐야 합니다.

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이러한 계산 과정은 직접 확인하기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 보증기관별 가입 요건에 따른 분석 결과를 함께 제공하여 판단에 도움을 드립니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_PRODUCT_PRICE_BASIS_CLEAR>

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판단 근거 및 출처