HUG 전세보증보험, 근저당권 있으면 가입될까? 채권최고액 안전 기준

한 줄 답변

근저당권이 있어도 HUG 전세보증금반환보증에 가입할 수 있습니다. 다만, 근저당권의 채권최고액과 내 전세보증금의 합계가 주택가격에 따라 정해진 HUG의 기준선을 넘지 않아야 합니다.

HUG의 근저당권 계산 기준

HUG(주택도시보증공사)는 보증 심사 시 등기부등본에 설정된 근저당권을 '선순위채권'으로 보고, 이를 내 전세보증금과 합산하여 위험도를 판단합니다. 여기서 중요한 것은 실제 대출 원금이 아닌, 등기부등본 을구에 적힌 '채권최고액'을 기준으로 계산한다는 점입니다. 채권최고액은 보통 실제 대출금의 120%~130% 수준으로 설정됩니다. (민법 제357조)

<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지>
<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지>

HUG의 가장 기본적인 가입 조건은 '선순위채권 + 내 전세보증금 ≤ 주택가격' 입니다. 여기서 주택가격은 시세와 공시가격 등을 기준으로 HUG가 자체 산정하며, 통상 시세의 90%~100% 수준에서 결정됩니다.

항목 의미 확인 서류
선순위채권 등기부의 근저당권 채권최고액 등기부등본 (을구)
전세보증금 내가 계약할 전세보증금 임대차계약서
주택가격 HUG가 산정한 주택의 가치 HUG 보증 심사 시 확인

가입 가능성을 높이는 방법

만약 근저당권 채권최고액과 내 보증금의 합이 HUG 기준을 초과할 것 같다면, 계약 전에 가입 가능성을 높일 몇 가지 방법이 있습니다. 안심등기에서는 이러한 합산 구조가 보증금 회수에 불리한 경우 '전체 채권 구조가 보증금 회수에 불리할 수 있습니다' 와 같은 신호를 보냅니다. <안심등기 RC코드 - RC_TOTAL_CLAIM_STRUCTURE_HIGH_RISK>

세이프홈즈 - 안심등기
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  • 잔금일 근저당권 말소 특약

    임대인과 협의하여, 내가 지급하는 잔금으로 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 조건을 특약으로 명시하는 방법입니다. 가장 확실하고 안전한 방법입니다.

  • 근저당권 감액 등기 요청

    대출금 일부가 상환되어 채무가 줄었다면, 실제 남은 채무에 맞춰 채권최고액을 낮추는 '감액 등기'를 임대인에게 요청해볼 수 있습니다. 이를 통해 선순위채권 금액을 낮출 수 있습니다.

  • 보증금 조정 (반전세 등)

    보증금 자체를 HUG 기준선 안으로 낮추는 방법입니다. 보증금 일부를 월세로 전환하는 반전세 계약도 대안이 될 수 있습니다.

마무리

HUG 전세보증금반환보증 가입 시 근저당권은 무조건 피해야 할 대상은 아니지만, 채권최고액의 규모를 정확히 파악하고 내 보증금과 합산하여 HUG의 기준을 충족하는지 확인하는 과정이 중요합니다. 등기부등본 을구의 채권최고액, 임대차계약서의 보증금, 그리고 예상 주택가격을 바탕으로 안전성을 미리 점검해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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이러한 계산 과정은 직접 확인하기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 보증기관별 가입 요건에 따른 분석 결과를 함께 제공하여 판단에 도움을 드립니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_PRODUCT_PRICE_BASIS_CLEAR>

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판단 근거 및 출처