임대인이 실거주로 갱신 거절 후 집을 비워두면 손해배상 받을 수 있나요?

한 줄 답변

네, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고 2년 안에 정당한 사유 없이 집을 비워두거나 다른 사람에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법에 보장된 임차인의 권리입니다.

손해배상 청구, 어떤 조건이 필요한가요?

임대인의 실거주 약속 위반으로 손해배상을 청구하려면 몇 가지 법적 요건을 충족해야 합니다. 모든 경우에 해당하는 것은 아니므로, 아래 조건들을 만족하는지 먼저 확인해야 합니다.

  • 임차인이 계약갱신요구권을 행사했을 것

    계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 계약 갱신 의사를 명확히 전달했어야 합니다. 문자, 통화 녹음 등 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

  • 임대인이 '실거주'를 사유로 갱신을 거절했을 것

    임대인 또는 그의 직계존속·비속이 직접 거주하겠다는 이유로 갱신을 거절했다는 사실이 입증되어야 합니다.

  • 갱신 거절 후 2년 내 약속을 위반했을 것

    임대인이 정당한 사유 없이, 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간(2년) 동안 제3자에게 집을 임대한 사실이 확인되어야 합니다.

손해배상액은 어떻게 계산되나요?

손해배상액은 법으로 정해진 3가지 기준 중 임차인에게 가장 유리한, 즉 가장 큰 금액으로 산정됩니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제6항) 어떤 기준이 가장 큰 금액이 될지는 상황에 따라 다릅니다.

기준 계산 방법
기준 1 갱신 거절 당시 월차임(환산월차임)의 3개월분
기준 2 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
기준 3 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해액 (이사비, 중개보수 등)

환산월차임은 전세보증금을 월세로 환산한 금액을 의미하며, '보증금 × (법정 전환율)'로 계산합니다. 이 전환율은 법적으로 정해져 있어 계산 시점의 기준을 따라야 합니다.

손해배상을 청구하는 절차

임대인의 약속 위반 사실을 확인했다면, 다음과 같은 절차로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법적 절차이므로 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것을 권장합니다.

  • 1. 임대인의 실거주 여부 확인

    퇴거 후 해당 주소의 전입세대열람을 통해 임대인이나 그 가족이 아닌 제3자가 전입했는지 확인합니다. 확정일자 부여 현황 정보 제공 요청을 통해 새로운 임대차 계약 정보도 확인할 수 있습니다.

  • 2. 내용증명 발송

    손해배상 청구 의사와 배상액 산정 근거를 담은 내용증명을 임대인에게 발송하여 자발적인 배상을 유도합니다. 이는 소송 전 마지막 대화 시도이자, 소송 시 중요한 증거 자료가 됩니다.

  • 3. 지급명령 신청 또는 민사소송 제기

    임대인이 내용증명에 응하지 않으면 법원에 지급명령을 신청하거나 정식으로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 계약갱신 요구 사실, 임대인의 거절 사유, 실제 손해액 등을 입증할 자료를 철저히 준비해야 합니다.

마무리

임대인의 실거주를 사유로 한 갱신 거절은 전세계약 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 중 하나입니다. 계약갱신요구권은 법으로 보장된 임차인의 중요한 권리이므로, 부당하게 권리를 침해당했다면 포기하지 말고 법적 절차를 알아보는 것이 중요합니다.

이처럼 계약 만료 시점의 분쟁 외에도, 계약 전 단계에서부터 발생할 수 있는 다양한 위험을 미리 확인하는 것이 안전한 주거의 첫걸음입니다. 복잡한 권리관계나 시세 대비 보증금 수준 등 개별적으로 확인하기 어려운 항목들은 안심등기 서비스를 통해 계약 전에 미리 점검해볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처