전세계약 전 등기부등본 보는 순서, 갑구 을구는 꼭 확인하세요

한 줄 답변

전세계약 전 등기부등본을 확인할 때는 ①표제부에서 건물의 주소와 용도를, ②갑구에서 실제 소유자와 압류·가등기 같은 소유권 제한 사항을, ③을구에서 근저당권 같은 빚의 규모를 순서대로 확인해야 합니다.

등기부등본, 세 부분으로 나눠보세요

등기부등본(등기사항전부증명서)은 부동산의 신분증과 같습니다. 사람에게 주민등록등본이 있듯, 모든 건물과 토지에는 등기부등본이 있습니다. 이 서류에는 부동산의 주소, 면적, 소유자, 빚 등이 기록되어 있어 계약하려는 집의 법적 상태를 알 수 있습니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다.

  • 표제부: 건물의 기본 정보

    부동산의 주소, 건물 종류(아파트, 다세대주택 등), 면적, 층수 등 물리적인 현황이 기록됩니다.

  • 갑구: 소유권에 관한 사항

    누가 이 집의 주인인지, 소유권이 언제 어떻게 바뀌었는지 이력을 보여줍니다. 압류, 가압류, 경매, 신탁등기 등 소유권을 제한하는 위험한 권리도 여기에 표시됩니다.

  • 을구: 소유권 외 권리에 관한 사항

    주로 집을 담보로 한 빚(근저당권, 전세권 등)이 기록됩니다. 누가, 언제, 얼마의 빚을 냈는지 알 수 있습니다.

무엇을 어떻게 확인해야 하나요?

계약 전 등기부등본을 발급했다면 아래 순서대로 각 부에서 확인해야 할 핵심 사항들을 살펴보세요. 인터넷등기소에서 누구나 발급 및 열람이 가능합니다.

1. 갑구: 실제 소유자와 위험 신호 확인

갑구에서는 현재 소유자가 누구인지, 그리고 내 보증금을 위협할 수 있는 위험한 등기가 있는지 확인해야 합니다. (부동산등기법)

확인 항목 설명
소유자 확인 현재 소유자가 계약하려는 임대인이 맞는지 이름과 주소 등 인적사항을 확인합니다.
압류·가압류·경매 소유자의 채무 문제로 집이 강제 처분될 수 있음을 의미하는 심각한 위험 신호입니다.
가등기·가처분 미래에 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 수 있음을 예고하는 등기입니다.
신탁등기 집의 실질적인 관리·처분 권한이 신탁회사에 있다는 뜻입니다. 소유자(위탁자)가 아닌 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 맺은 계약은 무효가 될 수 있습니다.

안심등기에서는 신탁등기나 압류, 경매 등이 설정된 경우 보증금 회수 순위가 불리해질 수 있어 계약 진행이 어려운 부적격 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED>, <안심등기 RC코드 - > 이런 등기는 계약 전 반드시 해결되어야 하므로, 잔금 지급과 동시에 말소하는 조건을 특약으로 명시해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

2. 을구: 빚의 규모(근저당권) 확인

을구에서는 집을 담보로 한 빚, 즉 근저당권의 규모를 확인해야 합니다. 근저당권의 '채권최고액'은 실제 대출 원금보다 보통 120~130% 높게 설정됩니다. (민법 제357조) 이 채권최고액과 내 전세보증금을 합한 금액이 주택 시세를 초과하면 '깡통전세' 위험이 커집니다.

등기부등본
등기부등본

확인 후에는 어떻게 해야 하나요?

등기부등본에 위험 신호가 보인다면 계약을 진행하기 전에 반드시 해결해야 합니다. 혼자 판단하기 어렵다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

  • 위험 권리 말소 조건 특약 넣기

    근저당권, 가압류, 신탁등기 등 위험한 권리가 있다면 '잔금 지급과 동시에 해당 등기를 말소한다'는 조건을 특약으로 명시하고, 잔금일에 등기 말소 접수 서류를 직접 확인해야 합니다.

  • 보증금 조정 또는 계약 보류

    선순위 근저당권 규모가 너무 크거나 위험 권리 말소가 불확실하다면, 보증금을 낮추거나 계약 자체를 다시 고려하는 것이 안전합니다.

마무리

전세계약에서 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다. 오늘 설명해 드린 표제부, 갑구, 을구의 핵심 확인 사항만 순서대로 점검해도 보증금 사고 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 그리고 잔금을 치르기 직전, 총 두 번 이상 최신 등기부등본을 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

이러한 복잡한 권리관계와 위험 신호를 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 세이프홈즈 안심등기에서 주소와 보증금을 입력해 분석 결과를 받아볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처