근저당권 있는 집, 보증금 지키는 전세계약 특약 3가지

한 줄 답변

근저당권이 있는 집은 '잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다'는 특약을 반드시 넣고 계약해야 안전합니다. 만약의 경우를 대비해, 약속이 지켜지지 않으면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려받는다는 내용까지 명시하는 것이 핵심입니다.

근저당권, 왜 확인해야 하나요?

근저당권은 집을 담보로 돈을 빌렸다는 기록입니다. 등기부등본 을구에서 확인할 수 있으며, 임대인이 돈을 갚지 못하면 은행 등 채권자가 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈(채권최고액)을 먼저 가져갈 수 있습니다. (민법 제357조) 내 보증금보다 순위가 앞서는 근저당권 금액이 크면, 최악의 경우 경매에서 보증금을 일부 또는 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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안심등기에서는 근저당권 채권최고액과 내 보증금의 합계가 주택가액을 넘어 회수 위험이 있는 구조를 부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 이처럼 보증금 회수 순위가 뒤로 밀릴 수 있기 때문에, 계약 전 등기부등본 을구의 채권최고액과 말소 예정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

  • 등기부등본 을구 확인

    계약하려는 집의 등기부등본 '을구'를 열람하여 근저당권 설정 여부, 채권최고액, 채권자(은행 등)를 확인합니다.

  • 채권최고액과 보증금 합계 비교

    '채권최고액 + 내 전세보증금'이 주택 시세의 70~80%를 넘지 않는지 대략적으로 확인합니다. 이 비율이 높을수록 위험 신호일 수 있습니다.

보증금을 지키는 특약 문구 예시

임대인이 '잔금 받아서 대출 갚고 근저당권 없애주겠다'고 약속하는 경우가 많습니다. 이 구두 약속을 법적 효력이 있는 계약서상 문구로 남겨두는 것이 바로 특약입니다. 아래 3가지 특약은 내 보증금의 안전장치가 됩니다.

  • 1. 잔금일 동시 이행 조건 명시

    ”임대인은 잔금 지급일(또는 익일)까지 본 부동산에 설정된 근저당권(접수번호 제000호, 채권최고액 00원)을 말소하며, 임차인은 이에 협조한다.”
    가장 기본적인 특약입니다. 잔금 지급과 근저당권 말소를 동시에 이행할 의무를 명확히 합니다.

  • 2. 위반 시 계약 해제 및 위약금 조항

    ”만일 임대인이 제1항을 위반할 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 임차인에게 지급받은 계약금의 배액을 즉시 반환한다.”
    임대인이 약속을 지키지 않을 경우를 대비한 조항입니다. 계약을 해제하고, 계약금 손해 없이 돌려받을 근거가 됩니다.

  • 3. 대항력 확보 전 추가 담보 금지

    ”임대인은 임차인이 잔금을 지급하고 전입신고를 마쳐 대항력을 취득하기 전까지 본 부동산에 대하여 새로운 저당권 설정 등 담보권을 설정할 수 없다.”
    임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조) 그 사이 임대인이 다른 대출을 받는 것을 막는 중요한 특약입니다.

마무리

근저당권이 설정된 집은 위험하다고 무조건 피하기보다, 위험 요소를 정확히 알고 법적 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다. 위 특약들은 임대인의 구두 약속을 법적 효력이 있는 문서로 만드는 최소한의 장치입니다.

이러한 권리관계와 위험 요소를 직접 확인하고 판단하기는 번거롭습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본의 권리관계, 근저당권 등 선순위 채권 구조를 분석해 보증금 회수 가능성을 미리 확인해 볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처