근저당권 있어도 HUG 전세보증금반환보증 가입되나요?

2025.09.05

약 4분

한 줄 답변

네, 근저당권이 있어도 HUG 보증 가입은 가능합니다. 다만, 근저당권의 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 HUG의 심사 기준을 넘지 않아야 합니다.

두 개념을 함께 확인해야 하는 이유

HUG(주택도시보증공사)는 전세보증금반환보증 심사 시, 집에 설정된 근저당권을 임차인보다 먼저 돈을 돌려받을 권리, 즉 선순위채권으로 간주합니다. 이 선순위채권과 임차인의 보증금을 더한 금액이 주택 가격 대비 일정 비율을 넘으면 보증 가입이 거절될 수 있습니다. 따라서 보증보험 가입을 고려한다면 두 개념을 반드시 함께 살펴야 합니다.

<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지>

근저당권이란 무엇인가요?

근저당권은 주로 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 설정하는 권리입니다. (민법 제357조) 등기부등본 을구에서 확인할 수 있으며, 실제 대출 원금보다 많은 '채권최고액'이 기재됩니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 은행은 이 채권최고액 한도 내에서 다른 권리자보다 먼저 돈을 변제받을 수 있습니다.

HUG 전세보증금반환보증이란 무엇인가요?

임대인이 계약 기간 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 경우, HUG가 대신 보증금을 지급하고 나중에 임대인에게 청구하는 공적 보증 제도입니다. 임차인의 보증금을 지키는 가장 확실한 방법 중 하나지만, 가입하려면 주택 유형, 보증금, 선순위채권 등 HUG가 정한 여러 조건을 만족해야 합니다.

실제로 어떻게 계산하고 판단하나요?

HUG 보증 가입 가능 여부를 판단하는 핵심 기준은 '선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격' 공식입니다. 여기서 각 항목은 다음과 같이 계산됩니다.

선순위채권
등기부등본 을구의 근저당권 채권최고액, 나보다 먼저 전입신고한 다른 임차인들의 보증금(선순위보증금) 등을 모두 합한 금액입니다.
전세보증금
내가 계약하려는 전세보증금입니다.
주택가격
KB시세, 공시가격, 실거래가 등을 HUG 기준에 따라 산정한 가격입니다. 일반적으로 시세나 공시가격의 100%가 아닌, 일정 비율(예: 90%)을 적용한 금액이 기준이 될 수 있습니다.

이 항목들을 직접 계산하고 비교하는 것은 번거롭고 복잡합니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본을 기반으로 근저당권 등 선순위채권을 분석하고, HUG 보증 가입 가능 여부를 함께 진단해 볼 수 있습니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 주택 시세를 초과하면 보증금 회수가 어려운 구조로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 이 구조는 HUG 보증 가입이 거절될 가능성이 매우 높고, 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있음을 의미하므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

계약 전 확인하고 요청할 사항

근저당권이 있는 집을 계약할 때는 다음 사항을 확인하고, 필요하다면 임대인에게 요청해야 합니다.

확인/요청 사항	확인 방법 및 내용
채권최고액 확인	등기부등본 을구에서 근저당권의 채권최고액 금액을 정확히 확인합니다.
선순위채권 총액 계산	채권최고액, 다른 임차인 보증금(확정일자 부여현황 확인)을 모두 더해 HUG 기준을 초과하지 않는지 계산합니다.
근저당권 말소 특약	선순위채권 합계가 기준을 초과한다면, 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하는 조건을 특약으로 명시할 것을 요청합니다.

마무리

근저당권이 설정된 집이라도 무조건 위험한 것은 아닙니다. 중요한 것은 근저당권의 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 HUG의 보증 심사 기준선 안에 있는지 확인하는 것입니다. 이를 위해 등기부등본 을구의 채권최고액을 확인하고, HUG의 가입 조건을 꼼꼼히 따져보는 과정이 필수적입니다.

이러한 복잡한 권리관계와 보증보험 가입 가능성을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 세이프홈즈 안심등기를 통해 주소와 보증금으로 미리 진단해 볼 수 있습니다.

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