근저당권 있는 집, 전세 계약해도 괜찮을까요?

2026.02.18

약 4분

한 줄 답변

근저당권이 있다는 사실만으로 계약을 피할 필요는 없습니다. 집주인의 대출금(채권최고액)과 내 보증금을 더한 금액이 주택 시세에 비해 안전한 수준인지가 중요합니다.

근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 뜻으로, 등기부등본 을구에서 확인할 수 있는 권리입니다. 만약 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 은행(근저당권자)이 내 보증금보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있습니다. (민법 제356조)

이때 내 보증금의 순위가 밀려, 최악의 경우 보증금을 일부 또는 전부 잃을 수 있습니다. 이것이 보증금 손실 위험의 핵심입니다. 따라서 계약 전 근저당권의 ‘채권최고액’과 내 보증금의 합계가 안전한 범위 내에 있는지 반드시 계산해봐야 합니다.

안전 여부는 ‘선순위채권(근저당 채권최고액 등) + 내 보증금’의 합계가 주택 시세의 70~80%를 넘지 않는지를 기준으로 판단하는 것이 일반적입니다. 하지만 더 중요한 기준은 집이 경매에 넘어갔을 때의 예상 낙찰가입니다.

안심등기에서는 이처럼 보증금과 선순위채권 합계가 예상 경매 비용까지 고려한 기준선을 넘는지 분석합니다. 합계가 예상 낙찰가를 초과하면 일부 보증금 회수 위험이 있다고 보고 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK>

근저당권이 있는 집을 안전하게 계약하려면, 다음 사항을 확인하고 실행해야 합니다.

등기부등본 ‘을구’ 확인하기
‘채권최고액’이 얼마인지 확인합니다. 채권최고액은 실제 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정되므로, 실제 대출액보다 이 금액을 기준으로 계산하는 것이 안전합니다.
잔금일 즉시 말소 조건 특약 넣기
임대인이 보증금 잔금으로 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 조건이라면, 반드시 ‘잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다’는 특약을 계약서에 명시해야 합니다. 말소되지 않을 경우 계약을 무효로 한다는 내용도 포함하는 것이 좋습니다.
전입신고와 확정일자 받기
이사 당일 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이는 근저당권보다 후순위라도 내 보증금을 지킬 최소한의 법적 장치입니다. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)

근저당권이 있는 집은 무조건 위험한 것이 아니라, 그 위험을 정확히 계산하고 관리할 수 있느냐의 문제입니다. 등기부등본의 채권최고액, 내 보증금, 그리고 주택 시세를 바탕으로 보증금 회수 가능성을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.

이러한 항목들을 직접 계산하고 판단하기 번거롭다면, 안심등기에서 주소와 보증금만 입력해 보세요. 등기부등본을 기반으로 한 선순위채권과 시세 대비 보증금 구조의 안전성을 자동으로 분석해 드립니다.