가압류 있는 집, 계약해도 될까요? 보증금 손실 위험 확인법

한 줄 답변

등기부등본에 가압류가 있다면 계약을 진행하기 어렵습니다. 가압류는 집주인의 채무 문제로 집이 강제 처분될 수 있다는 위험 신호이며, 이 경우 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.

가압류, 왜 위험한가요?

가압류는 채권자가 채무자(집주인)의 재산을 임시로 묶어두는 법적 조치입니다. 만약 등기부등본 '갑구'에 가압류가 있다면, 이는 집주인이 누군가에게 돈을 갚지 못하고 있다는 의미일 수 있습니다. 가압류가 있는 집에 전세 계약을 하면 다음과 같은 위험에 처할 수 있습니다.

등기부등본
등기부등본
  • 보증금 회수 순위가 밀릴 수 있습니다

    가압류 채권자의 권리가 내 보증금보다 우선될 수 있습니다. 집이 경매에 넘어갈 경우, 가압류 채권자가 먼저 돈을 받아가고 남는 금액이 없으면 내 보증금은 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있습니다

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 등기부에 가압류와 같은 권리침해가 있는 주택의 보증보험 가입을 거절합니다. 보증금을 지킬 중요한 안전장치를 잃게 되는 셈입니다.

  • 전세대출이 제한될 수 있습니다

    은행 등 금융기관 역시 권리관계가 불안정한 주택에 대한 전세대출 심사를 거절하거나 한도를 줄일 가능성이 높습니다.

가압류가 있다면 어떻게 해야 할까요?

안심등기에서는 등기부등본에 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 가등기 등 소유권을 제한하는 권리가 있으면 보증금 회수 위험이 매우 크다고 보아 부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

따라서 가압류가 있는 집은 계약하지 않는 것이 가장 안전합니다. 하지만 마음에 드는 집이라 포기하기 어렵다면, 최소한 다음 조건을 확인하고 계약서에 명시해야 합니다.

  • 잔금일 전까지 가압류 말소 조건 특약

    계약서 특약사항에 '잔금 지급일까지 가압류 등기를 완전히 말소하며, 말소되지 않을 경우 계약을 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다'는 내용을 반드시 포함해야 합니다. 구두 약속만으로는 효력이 없습니다.

  • 잔금일에 말소 사실 직접 확인

    잔금을 치르기 직전, 등기부등본을 다시 발급받아 가압류가 깨끗하게 말소되었는지 직접 확인해야 합니다. 말소 접수증만으로는 불충분할 수 있으니, 등기 완료 후의 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. (민사집행법)

  • 가등기, 가처분도 동일하게 위험합니다

    가압류뿐만 아니라 가등기, 가처분, 경매, 신탁등기 등 등기부 갑구에 기재된 모든 권리 제한 사항은 임차인에게 비슷한 위험을 초래할 수 있으므로 동일한 기준으로 확인해야 합니다.

마무리

전세 계약에서 가장 중요한 것은 보증금을 안전하게 지키는 것입니다. 가압류는 보증금 손실 위험을 알리는 명백한 신호입니다. 계약 전 등기부등본 갑구를 꼼꼼히 확인하여 가압류나 다른 권리 제한 사항이 없는지 살펴보는 습관이 중요합니다.

이러한 권리관계를 직접 확인하기 번거롭다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금을 입력하여 등기부등본의 위험 신호와 계약 진행 가능 상태를 한 번에 확인할 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처