임대인이 신탁사에 맡긴 집, 전세계약 누구와 해야 하나요?

한 줄 답변

신탁등기된 집의 전세계약은 원칙적으로 실제 권한을 가진 수탁자(신탁회사)와 체결하거나, 수탁자의 명시적인 사전 동의를 받은 임대인과 체결해야 안전합니다. 등기부상 소유자(임대인)는 계약 권한이 없을 가능성이 높기 때문입니다.

신탁등기란 무엇인가요?

신탁등기란 부동산 소유자(위탁자)가 관리·처분·개발 등의 목적으로 부동산의 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 이전하고, 그 내용을 등기부등본에 기록한 것을 말합니다. 등기부 갑구를 보면 소유권 이전과 함께 ‘신탁’이라고 표시됩니다.

구분 역할 누가 해당하나요?
위탁자 원래 집주인 (재산을 맡긴 사람) 등기부상 소유자, 계약 시 '임대인'
수탁자 재산을 맡아 관리하는 주체 신탁회사, 은행 등 금융기관
수익자 신탁 재산에서 발생하는 이익을 받는 사람 위탁자 또는 제3자(채권자 등)

핵심은 부동산의 형식적인 소유권이 수탁자인 신탁회사로 넘어갔다는 점입니다. 따라서 임대차 계약을 포함한 모든 법률 행위의 권한은 원칙적으로 수탁자에게 있습니다. 위탁자인 임대인이 단독으로 계약을 체결할 권한이 없는 경우가 많습니다.

왜 계약 상대를 확인해야 하나요?

만약 계약 권한이 없는 임대인과 계약을 체결하면, 그 계약은 수탁자인 신탁회사에 대항할 수 없습니다. 즉, 법적으로 효력이 없는 계약이 될 수 있습니다. 이 경우 최악의 상황에는 보증금을 잃을 수도 있습니다. (신탁법 제22조)

신탁원부
신탁원부

안심등기에서는 등기부등본에 신탁등기가 설정된 경우, 계약 권한 확인이 반드시 필요하다고 보아 부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED> 이는 임차인의 대항력과 우선변제권이 보장되지 않을 수 있는 매우 위험한 신호이기 때문입니다. 단순히 신탁등기가 있다는 사실만으로 계약을 포기하기보다는, 계약 권한을 가진 주체가 누구인지 명확히 확인하는 절차가 필요합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

계약 권한은 어디서 확인하나요?

계약 권한의 구체적인 내용은 등기부등본만으로는 알 수 없고, ‘신탁원부’를 확인해야 합니다. 신탁원부는 신탁 계약의 상세 내용이 담긴 문서로, 등기소에 직접 방문하거나 인터넷등기소에서 등기부등본과 함께 발급받을 수 있습니다. 신탁원부에서 다음 내용을 확인해야 합니다.

  • 임대차 계약 권한

    임대차 계약을 체결할 수 있는 주체가 위탁자(임대인)인지, 수탁자(신탁회사)인지 확인합니다.

  • 수탁자 동의 요건

    만약 위탁자에게 계약 권한이 있더라도, 수탁자의 사전 동의가 필요한지 확인해야 합니다.

  • 보증금 관리 주체

    보증금을 누구의 계좌로 입금해야 하는지 확인합니다. 수탁자 명의의 계좌로 지정된 경우가 많습니다.

안전한 계약을 위한 방법

신탁등기된 부동산이라도 계약 권한을 명확히 확인하고 안전장치를 마련하면 계약을 진행할 수 있습니다. 계약 전 반드시 아래 절차를 따르는 것을 권장합니다.

  • 1. 신탁원부 발급 및 확인

    중개사에게 신탁원부 발급을 요청하여 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지, 수탁자 동의가 필요한지 직접 확인합니다.

  • 2. 수탁자(신탁회사)의 사전 동의서 확보

    만약 위탁자(임대인)가 계약을 체결하려면, 반드시 수탁자로부터 ‘임대차 계약에 동의한다’는 내용의 날인된 동의서를 받아야 합니다. 동의서에는 계약 대상 호실, 보증금, 임대 기간 등이 명시되어야 합니다.

  • 3. 계약서 특약 추가

    수탁자의 동의를 전제로 계약을 진행한다는 내용을 특약사항에 명시하여, 만약의 경우 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는 안전장치를 마련합니다.

계약서 특약 예시

아래 특약은 임차인의 권리를 보호하기 위한 최소한의 안전장치입니다. 계약 시 이와 같은 내용을 반드시 포함하는 것이 좋습니다.

본 계약은 잔금 지급 전까지 임대인이 수탁자(신탁회사)로부터 본 임대차 계약에 대한 정식 동의서를 받아 임차인에게 제공하는 것을 조건으로 한다. 만일 기한 내 동의서를 제공하지 못할 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 수령한 계약금 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.

마무리

신탁등기된 집은 권리관계가 복잡해 보이지만, 핵심은 간단합니다. 바로 실질적인 계약 권한을 가진 주체가 누구인지 확인하고, 그 주체와 계약하거나 명확한 서면 동의를 받는 것입니다. 등기부상 소유자라는 말만 믿고 계약을 진행해서는 안 됩니다.

신탁원부 확인, 수탁자 동의서 확보, 안전 특약 추가 등 계약 전에 챙겨야 할 항목들이 많습니다. 안심등기는 등기부등본을 분석하여 신탁등기와 같은 위험 신호를 미리 알려주고, 어떤 확인이 필요한지 안내해 드립니다. 계약 전 안심등기로 내 보증금을 지킬 수 있는 안전장치를 점검해 보세요.

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판단 근거 및 출처