한 줄 답변
위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 은행 대출이 제한될 수 있어 보증금 회수에 큰 위험이 될 수 있습니다. 계약 전 '건축물대장' 첫 장 오른쪽 위에 노란색으로 [위반건축물] 표기가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
위반건축물이란 무엇이고 왜 위험한가요?
위반건축물이란 건축법을 위반하여 무단으로 증축, 개축, 용도 변경 등을 한 건물을 말합니다. 예를 들어, 발코니를 허가 없이 방으로 만들거나 옥상에 옥탑방을 짓는 경우, 근린생활시설을 주거용으로 개조하는 경우 등이 해당됩니다. 이런 건물은 건축물대장에 '위반건축물'이라고 명시됩니다.
![<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>](https://safe-community.s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/insights/images/2026/07/%E1%84%8B%E1%85%B1%E1%84%87%E1%85%A1%E1%86%AB%E1%84%80%E1%85%A5%E1%86%AB%E1%84%8E%E1%85%AE%E1%86%A8%E1%84%86%E1%85%AE%E1%86%AF_ePdhQBA.png)
임차인에게 위반건축물이 위험한 가장 큰 이유는 보증금 회수의 안전장치가 사라질 수 있기 때문입니다. 대부분의 금융기관과 보증기관은 위반건축물에 대한 전세대출 및 보증보험 상품 취급을 제한합니다.
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전세보증금반환보증 가입 불가
HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관을 통해 회수할 수 있는 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.
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전세대출 실행 불가 또는 중단
은행은 위반건축물에 대한 전세대출 신규 실행을 거절하거나, 기존 대출의 연장을 거부할 수 있습니다. 갑자기 대출금을 상환해야 하는 상황에 처할 수 있습니다.
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경매 시 낮은 낙찰가
위반건축물은 이행강제금 부과 대상이며, 원상복구 의무가 있어 매수 희망자가 적습니다. 이로 인해 경매 시 시세보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰될 수 있고, 이는 임차인의 배당 순위와 배당 금액에 직접적인 영향을 미쳐 보증금 손실로 이어질 수 있습니다.
건축물대장에서 어떻게 확인하고 대처하나요?
위반건축물 여부는 '정부24' 또는 '세움터'에서 건축물대장을 발급받아 간단히 확인할 수 있습니다. 계약하려는 집 주소를 입력하여 건축물대장을 열람했을 때, 첫 장 오른쪽 상단에 노란색 바탕으로 [위반건축물]이라는 글자가 찍혀 있다면 해당 건물은 위반건축물입니다.
안심등기에서는 주소와 보증금 정보를 입력하면 건축물대장 정보를 자동으로 확인하여 위반건축물 여부를 알려줍니다. 건축물대장에 위반건축물 표기가 있는 경우, 안심등기는 이를 '조건부적격' 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>
위반건축물이라면 어떻게 해야 할까요?
위반건축물임이 확인되었다면, 위험을 줄이기 위해 몇 가지 조치를 검토해볼 수 있습니다. 하지만 가장 안전한 방법은 다른 매물을 알아보는 것일 수 있습니다.
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임대인의 위반사항 시정 약속 확인
임대인이 잔금 지급일 전까지 위반사항을 시정하고 이행강제금 문제를 해결할 것을 약속한다면, 이를 계약서 특약사항에 명시해야 합니다. '잔금 지급일까지 위반건축물 등재 사실을 말소하기로 하며, 불이행 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다'와 같은 구체적인 내용을 포함하는 것이 좋습니다.
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보증금 조정
전세보증금반환보증 가입이 불가능한 위험을 감수하는 대신, 시세보다 현저히 낮은 보증금으로 조정하는 방법도 고려할 수 있습니다. 하지만 이는 보증금 손실 위험을 완전히 없애주지는 못합니다.
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다른 매물 검토
임대인이 위반사항 시정에 비협조적이거나, 보증보험 가입이 필수적이라고 판단된다면 계약을 진행하지 않고 다른 안전한 매물을 알아보는 것이 현명한 선택입니다.
마무리
위반건축물은 눈으로 봐서는 확인하기 어렵지만, 전세보증금 회수에 치명적인 영향을 줄 수 있는 숨은 위험입니다. 전세 계약의 안전은 사소해 보이는 서류 한 장을 확인하는 것에서부터 시작됩니다.
계약 전 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인하는 습관만으로도 예기치 못한 보증사고의 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 이러한 확인 과정이 번거롭게 느껴진다면, 안심등기를 통해 등기부등본의 권리관계와 건축물대장의 위험 요소를 한 번에 점검해볼 수 있습니다.
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이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금 · 임대인 · 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 그중 등기·건축물 기준에 해당하는 위반건축물 위험을 다뤘습니다.
위반건축물은 건축법을 위반한 건물로, 건축물대장에 노란색으로 표기됩니다. 위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 은행 대출이 제한될 수 있어 보증금 회수에 심각한 위험을 초래할 수 있습니다. 전세 계약 전 정부24 등에서 건축물대장 열람을 통해 위반 여부를 반드시 확인해야 합니다.
안심등기는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판정합니다. 이는 계약 진행이 불가능한 '부적격'과 달리, 임차인이 위험을 인지하고 시정 특약 등 추가 조치를 통해 계약 진행을 검토할 수 있는 단계임을 의미합니다.
위반건축물임이 확인되면 잔금일 전까지 위반사항을 시정하고 등재 사실을 말소하는 특약을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 임대인이 시정에 비협조적이거나 위험을 감수하고 싶지 않다면, 계약을 진행하지 않고 다른 매물을 알아보는 것이 안전합니다.