한 줄 답변
위반건축물은 건축물대장 첫 장 오른쪽 위에 노란색으로 표시되며, 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있어 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 특히 다가구주택은 불법으로 가구 수를 늘리는 '쪼개기' 위험이 있어 더욱 주의가 필요합니다.
위반건축물이란 무엇인가요?
위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 대수선하거나 용도를 변경한 불법건축물을 말합니다. 발코니를 무단 확장하거나, 상가 건물을 주거용으로 불법 개조하거나, 다가구주택의 가구 수를 허가 없이 늘리는 '쪼개기' 등이 대표적인 사례입니다.
![<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>](https://safe-community.s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/insights/images/2026/07/%E1%84%8B%E1%85%B1%E1%84%87%E1%85%A1%E1%86%AB%E1%84%80%E1%85%A5%E1%86%AB%E1%84%8E%E1%85%AE%E1%86%A8%E1%84%86%E1%85%AE%E1%86%AF_mGCV7mj.png)
이러한 위반 사항이 적발되면 관할 구청은 건축물대장에 '위반건축물'이라고 표기하고, 시정될 때까지 이행강제금을 부과할 수 있습니다. (건축법 제79조, 제80조)
임차인에게 가장 큰 문제는 전세대출 및 전세보증금반환보증 가입이 대부분 거절된다는 점입니다. 금융기관과 보증기관은 불법적인 건물에 대한 담보나 보증을 꺼리기 때문입니다. 보증금 회수의 중요한 안전장치가 사라지는 셈입니다.
건축물대장에서 어떻게 확인하나요?
위반건축물 여부는 정부24 또는 건축행정시스템 세움터에서 건축물대장을 발급받아 쉽게 확인할 수 있습니다. 계약하려는 집 주소를 입력하고 '총괄표제부'가 아닌 '일반건축물대장'을 선택하여 발급받으세요.
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'위반건축물' 노란색 표시 확인
건축물대장 첫 장 오른쪽 위에 노란색 바탕으로 [위반건축물]이라는 글자가 찍혀 있다면 명백한 위반건축물입니다. 위반 내용과 면적 등도 함께 기재되어 있습니다.
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다가구주택 '가구 수' 확인 (쪼개기)
다가구주택의 경우, 건축물대장 상의 총 가구 수와 실제 현관문 개수가 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 대장에는 5가구로 되어 있는데 실제로는 7세대가 살고 있다면, 2가구는 불법으로 증설된 '쪼개기'일 가능성이 높습니다.
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건물 주용도 확인
건축물대장의 '주용도' 항목이 '단독주택', '공동주택' 등 주거용으로 되어 있는지 확인합니다. 만약 '근린생활시설' 등으로 되어 있다면 주택임대차보호법의 완전한 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
이러한 확인은 직접 해보기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 건축물대장 정보를 바탕으로 위반건축물 여부, 주거용도 여부, 불법 쪼개기 가능성 등을 자동으로 확인해 위험 신호를 알려줍니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_CLASSIFICATION_MISMATCH>
위반건축물이라면 어떻게 해야 하나요?
안심등기에서는 위반건축물이 확인될 경우 조건부적격으로 판단합니다. 계약 진행이 불가능한 '부적격'은 아니지만, 보증금 회수에 중대한 위험이 있어 추가적인 확인과 조치가 반드시 필요한 상태라는 의미입니다.
만약 마음에 드는 집이 위반건축물이라면, 다음 사항을 확인하고 신중하게 결정해야 합니다.
| 확인 및 조치사항 | 설명 |
|---|---|
| 전세대출 및 보증보험 가입 가능 여부 | 계약 전, 이용하려는 은행과 보증기관(HUG, HF 등)에 해당 주소지로 대출과 보증보험 가입이 가능한지 직접 문의하고 확인해야 합니다. 대부분 거절될 가능성이 높습니다. |
| 임대인의 위반사항 시정 의지 확인 | 임대인에게 위반 사항을 언제까지 시정할 계획인지 확인하고, 이를 계약서 특약사항에 명시하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 시정까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다. |
| 보증금 수준 및 다른 매물 검토 | 대출과 보증보험 가입이 어렵다는 위험을 감수해야 하므로, 보증금이 시세보다 현저히 낮은지 등을 따져봐야 합니다. 가급적 위험이 없는 다른 매물을 알아보는 것이 안전합니다. |
마무리
위반건축물은 눈으로 봐서는 알기 어렵고, 중개사가 먼저 알려주지 않는 경우도 많습니다. 특히 여러 세대가 모여 사는 다가구주택은 불법 증축이나 '쪼개기'의 위험에 더 쉽게 노출될 수 있어 계약 전 건축물대장 확인은 선택이 아닌 필수입니다.
건축물대장 발급부터 위반 여부 판단, 그리고 그것이 내 보증금에 미칠 영향까지 혼자서 따져보기는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 이럴 때 안심등기를 통해 계약하려는 집의 건축물 관련 위험은 물론, 등기부 권리관계와 시세 대비 보증금 수준까지 한 번에 점검해 볼 수 있습니다.
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계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가합니다. 이 글은 그 중 등기·건축물 기준에 해당하는 위반건축물 확인 방법을 다룹니다.
위반건축물(불법건축물)은 건축물대장 첫 장 오른쪽 위 노란색 표시로 확인할 수 있습니다. 위반건축물은 전세대출과 전세보증금반환보증 가입이 대부분 거절되어 보증금 회수에 큰 위험이 될 수 있습니다.
특히 비집합건물인 다가구주택은 허가된 가구 수보다 더 많은 세대가 살도록 불법 개조하는 '쪼개기' 위험이 있어, 건축물대장의 가구 수와 실제 현관 개수를 비교 확인해야 합니다.
안심등기는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우 조건부적격으로 판단합니다. 계약 진행이 불가능한 것은 아니지만, 대출 및 보증보험 가입 제한 등 위험을 인지하고 계약 여부를 신중하게 결정해야 한다는 신호입니다.