건축물대장상 위반건축물, 보증금 떼일 위험 얼마나 클까?

한 줄 답변

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있어 보증금 회수 위험이 커집니다. 계약 자체는 가능하지만, 보증금 보호 장치가 사라질 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법규를 위반하여 허가나 신고 없이 무단으로 증축, 개축, 용도 변경 등을 한 건물을 말합니다. 건축물대장 첫 페이지 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표기되어 쉽게 확인할 수 있습니다.

건축물대장
건축물대장

흔한 예로는 베란다를 무단으로 확장하여 방으로 쓰거나, 옥상에 옥탑방을 만들거나, 주차장 공간을 주거용으로 개조하는 경우 등이 있습니다. 이런 건물은 시정 명령이 내려지고, 시정하지 않으면 이행강제금이 계속 부과될 수 있습니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

보증금 회수에 어떤 영향을 주나요?

위반건축물 거주가 임차인에게 직접적인 영향을 미치는 가장 큰 문제는 보증금 보호 장치가 약해진다는 점입니다. 크게 세 가지 위험이 있습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 거절

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대해 보증보험 가입을 거절합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세대출 제한 및 중단

    은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 한 대출을 꺼립니다. 전세대출 심사에서 불이익을 받거나, 이미 받은 대출의 연장이 거절될 수 있습니다.

  • 경매 시 불리한 위치

    위반건축물은 일반 건물보다 경매 시 낙찰가가 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 낮은 낙찰가 때문에 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

계약 전 확인하고 대처하는 방법

마음에 드는 집이 위반건축물이라면 어떻게 해야 할까요? 위험을 인지했다면 계약 전에 몇 가지 사항을 확인하고 임대인과 협의해 볼 수 있습니다.

안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

안심등기는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판정합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 계약 진행이 불가능한 '부적격' 상태는 아니지만, 보증보험 가입 거절 등 위험 요인이 있으므로 임차인이 위험을 인지하고 추가적인 확인이 필요한 단계라는 의미입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
  • 위반 내용 및 시정 가능성 확인

    어떤 부분이 위반되었는지, 원상 복구가 가능한지 임대인이나 중개사를 통해 확인합니다. 간단한 시정으로 해결될 수 있는 문제라면, 계약서에 '잔금 지급 전까지 위반 사항을 시정하고 건축물대장에서 위반건축물 표기를 말소한다'는 특약을 명시할 수 있습니다.

  • 보증금액 조정 협의

    보증보험 가입이 어려운 만큼, 주변 시세보다 보증금을 낮춰달라고 요구해 볼 수 있습니다. 위험을 감수하는 대신 보증금 총액을 줄여 만일의 사태에 대비하는 방법입니다.

  • 이행강제금 부담 주체 확인

    임대인이 이행강제금을 체납하면 해당 주택이 압류될 수 있습니다. 임대인의 이행강제금 납부 여부를 확인하고, 앞으로 발생할 이행강제금의 부담 주체가 임대인임을 명확히 하는 것이 좋습니다.

마무리

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 어렵고 대출이 제한되는 등 보증금 회수에 직접적인 위험을 초래할 수 있습니다. 계약 전 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 반드시 확인하고, 만약 위반건축물이라면 보증보험 가입 불가 위험을 감수할 것인지 신중하게 판단해야 합니다.

이러한 건축물대장 정보와 등기부등본의 권리관계, 시세 대비 보증금 수준을 계약 전에 종합적으로 확인하기는 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력해 이 항목들을 한 번에 점검하고 계약 진행 가능 상태를 확인할 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처