등기부등본과 실거래가, 전세 계약 전 함께 봐야 하는 이유

2026.04.03

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한 줄 답변

등기부등본의 빚(선순위 채권)과 내 보증금의 합계가 실거래가로 알아본 집의 가치(시세)를 넘지 않는지 확인하기 위해서입니다. 합계가 시세를 넘으면 최악의 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

등기부등본은 부동산의 주소, 면적 같은 기본 정보와 소유권, 빚 현황 등 법적 권리관계를 기록한 공적 장부입니다. 전세 계약 전에는 등기부등본을 통해 다음 두 가지를 반드시 확인해야 합니다.

갑구: 소유권에 관한 사항
현재 집주인이 누구인지, 소유권을 제한하는 압류·가압류·가처분·경매·신탁등기 등이 있는지 확인합니다. (부동산등기법)
을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항
집을 담보로 한 대출(근저당권), 다른 전세권이나 임차권등기 등이 있는지 확인합니다. 여기에 적힌 빚은 나보다 변제 순위가 앞서는 '선순위 채권'이 될 수 있습니다. (민법 제356조)

실거래가는 시장에서 실제로 거래된 가격으로, 현재 시점에서 가장 현실적인 집의 가치, 즉 시세를 판단하는 기준이 됩니다. 아무리 등기부등본이 깨끗해도, 내 보증금이 시세보다 높게 책정된 '깡통전세'라면 위험합니다.

내 보증금과 등기부등본 을구의 선순위 채권(채권최고액)을 더한 금액이 실거래가 기반의 시세를 넘는지 반드시 비교해야 합니다. 이 합계가 시세를 초과하면, 집주인이 집을 팔아도 내 보증금을 모두 돌려주지 못할 수 있습니다.

등기부등본의 선순위 채권과 내 보증금의 합계, 그리고 실거래가로 확인한 시세. 이 세 가지 정보를 바탕으로 보증금의 안전성을 판단할 수 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 기준으로 나뉩니다.

안전 (적격 가능성 높음)
‘선순위 채권 + 내 보증금’의 합계가 시세의 70%~80% 이내일 때 비교적 안전하다고 봅니다. 안심등기에서는 이 경우 보증금이 안전 범위 내에 있는 것으로 판단할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_WITHIN_SAFE_RANGE>
주의 (조건부적격 가능성)
합계가 시세의 80%를 초과하지만 시세보다는 낮을 때입니다. 보증금 일부 회수에 위험이 있을 수 있어 보증금 조정이나 보증보험 가입 등 추가적인 안전장치를 검토해야 합니다. 안심등기에서는 이를 일부 보증금 회수 위험이 있는 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK>
위험 (부적격 가능성)
합계가 시세를 초과하는 경우입니다. 전형적인 깡통전세 구조로, 계약 진행을 추천하기 어렵습니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위 채권 합계가 시세를 초과하면 보증금 회수 위험이 높은 부적격 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 이런 구조는 보증금 전액을 잃을 위험이 매우 큽니다.

결론적으로, 등기부등본은 집에 설정된 빚의 규모를, 실거래가는 그 빚을 감당할 수 있는 집의 현재 가치를 알려줍니다. 두 가지를 함께 봐야만 내 소중한 보증금이 안전한지 종합적으로 판단할 수 있습니다.

이러한 권리관계, 선순위 채권, 시세 비교를 개인이 직접 확인하기는 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본과 최신 시세 데이터를 기반으로 보증금 회수 가능성을 분석하여 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다.