건축물대장으로 불법 방 쪼개기 확인하는 방법

한 줄 답변

‘방 쪼개기’는 건축물대장의 ‘도면’과 실제 구조를 비교하면 확인할 수 있습니다. 정부24 또는 세움터에서 건축물대장을 발급해 도면상 호실 개수, 면적, 구조가 실제와 일치하는지 확인해야 합니다.

방 쪼개기란 무엇인가요?

방 쪼개기란 건축물대장에 하나의 호실(세대)로 등록된 공간을 임의로 여러 개의 작은 공간으로 나누어 임대하는 불법 건축 행위를 말합니다. 주로 원룸, 오피스텔 등 1인 가구 대상 임대주택에서 수익을 극대화하기 위해 발생합니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

이런 주택은 건축물대장에 ‘위반건축물’로 등재될 수 있으며, 임차인은 전세자금대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절되는 등 예기치 못한 피해를 볼 수 있습니다. (건축법 제79조)

건축물대장으로 어떻게 확인하나요?

방 쪼개기 여부는 임차인이 직접 정부24 또는 세움터에서 건축물대장을 발급받아 확인할 수 있습니다. 특히 ‘도면’을 반드시 함께 발급받아 실제 집의 구조와 비교하는 것이 중요합니다.

  • 1. 정부24 또는 세움터 접속

    ‘정부24’ 또는 ‘건축행정시스템 세움터’ 웹사이트에 접속해 ‘건축물대장 등/초본 발급(열람) 신청’ 메뉴로 들어갑니다.

  • 2. 건축물대장과 도면 함께 신청

    발급/열람 신청 시, 건축물대장 종류는 ‘집합’ 또는 ‘일반’을 선택하고, 신청 내용에서 ‘배치도’, ‘평면도’ 등 도면을 반드시 포함하여 신청합니다.

  • 3. 실제 구조와 도면 비교

    발급된 건축물대장의 도면을 보고, 현재 집의 구조와 비교합니다. 도면에는 방이 1개인데 실제로는 2개로 나뉘어 있거나, 출입문이 1개인데 여러 개가 있다면 방 쪼개기를 의심할 수 있습니다.

  • 4. 호실 개수 및 면적 확인

    건축물대장 표제부의 ‘총 호(가구)수’와 내가 계약하려는 호실의 ‘전유부분 면적’이 실제와 일치하는지 확인합니다. 등기부등본상 호실 수와도 비교해봐야 합니다.

방 쪼개기 주택 계약 시 주의사항

만약 계약하려는 집이 방 쪼개기 등 위반건축물로 의심된다면, 계약을 진행하기 전에 몇 가지 사항을 반드시 확인해야 합니다. 

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기는 건축물대장에 ‘위반건축물’이 등재된 경우, 보증보험 가입이나 대출이 제한될 수 있어 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

  • 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 신규 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증 가입이 불가능하면 보증금 회수의 중요한 안전장치를 잃게 됩니다.

  • 전세자금대출 가능 여부 확인

    은행 역시 위반건축물을 담보로 한 전세자금대출을 제한하는 경우가 많습니다. 계약 전에 대출받을 은행에 해당 주소지로 대출이 가능한지 반드시 문의해야 합니다.

  • 임대인의 이행강제금 납부 여부

    집주인은 위반건축물에 대해 원상복구 명령을 이행할 때까지 이행강제금을 계속 납부해야 합니다. 임대인이 이행강제금을 체납하면 집이 압류될 위험도 있습니다.

마무리

방 쪼개기 같은 위반건축물은 임차인에게 여러 위험을 초래할 수 있습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 직접 건축물대장과 도면을 확인하는 습관이 중요합니다. 이 과정이 번거롭다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금을 입력하여 위반건축물 여부, 등기상 권리관계 등 계약 전 확인해야 할 항목들을 한번에 살펴볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처