수탁자 동의 없는 전세계약, 보증금을 잃을 수도 있나요?

한 줄 답변

네, 수탁자 동의 없는 전세계약은 무효가 되어 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다. 신탁등기된 부동산은 소유권이 신탁회사(수탁자)에 있으므로, 계약 전 반드시 신탁원부를 통해 임대차 계약 권한을 확인하고 수탁자의 동의를 받아야 합니다.

신탁등기, 왜 확인해야 할까요?

신탁등기란 부동산 소유자(위탁자)가 관리, 처분, 개발 등의 목적으로 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 이전하는 것을 말합니다. (신탁법) 등기부등본 갑구에 소유자가 ‘주식회사 대한토지신탁’과 같이 신탁회사로 되어 있다면 신탁등기된 부동산입니다.

이 경우 등기부상 소유자는 신탁회사이므로, 원래 집주인인 위탁자는 임대차 계약을 체결할 권한이 없을 수 있습니다. 만약 권한 없는 위탁자와 계약을 체결하면, 임차인은 신탁회사에 대항력을 주장할 수 없어 보증금을 보호받기 어렵습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 등기부등본에 신탁등기가 설정되어 있으면 보증금 회수 위험이 크다고 보아 ‘부적격’으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED> 이는 계약 권한이 확인되지 않은 계약은 법적으로 보호받기 어렵다는 의미이며, 계약 진행에 매우 신중한 접근이 필요합니다.

안전한 계약을 위한 확인 방법

신탁등기된 부동산이라도 계약이 무조건 불가능한 것은 아닙니다. 다음 두 가지 서류를 통해 계약 권한을 확인하고 안전장치를 마련하면 계약을 진행할 수 있습니다.

신탁원부
신탁원부
  • 신탁원부 확인

    신탁계약의 상세 내용이 담긴 문서로, 등기소에서 발급받을 수 있습니다. 신탁원부를 통해 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지, 계약 시 수탁자의 동의가 필요한지 등을 반드시 확인해야 합니다.

  • 수탁자(신탁회사)의 사전 동의서 확보

    신탁원부상 수탁자의 동의가 필요하다고 명시된 경우, 반드시 계약 전에 신탁회사가 발급한 ‘임대차계약 동의서’ 또는 이와 유사한 서면 동의를 받아야 합니다. 구두 동의는 효력이 없습니다.

마무리

신탁등기된 부동산은 복잡한 권리관계 때문에 전세사기에 이용되기도 합니다. 등기부등본 갑구에서 소유자가 신탁회사인지 확인하고, 그렇다면 반드시 신탁원부와 수탁자 동의서를 통해 임대차 계약 권한을 명확히 해야 합니다.

이러한 확인 절차는 번거로울 수 있지만, 소중한 보증금을 지키기 위한 필수 과정입니다. 안심등기에서는 등기부등본을 기반으로 신탁등기 여부를 자동으로 확인하고, 계약 전 확인해야 할 사항들을 함께 안내해 드립니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처