근저당권 있는 집, 전세계약 특약으로 안전장치 만드는 법

한 줄 답변

근저당권이 설정된 집이라도 계약서에 '잔금일에 근저당권을 완전히 말소한다'는 특약을 명시하고, 잔금 지급과 동시에 말소 접수를 확인한다면 계약 진행을 검토해볼 수 있습니다.

근저당권, 왜 위험 신호인가요?

등기부등본
등기부등본

근저당권은 집주인이 집을 담보로 은행 등 금융기관에서 돈을 빌렸을 때 설정되는 권리입니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 금융기관이 임차인인 나보다 먼저 돈을 돌려받아 갈 수 있습니다. 이때 등기부등본 을구에 적힌 '채권최고액'만큼의 권리를 주장하기 때문에, 이 금액이 클수록 내 보증금의 후순위로 밀려 위험해집니다. (민법 제356조)

하지만 실무에서는 집주인이 세입자의 잔금을 받아 기존 대출(근저당권)을 갚는 경우가 많습니다. 그래서 중요한 것은 근저당권 존재 여부보다, '잔금일에 확실하게 말소할 수 있는가'와 이를 보장할 '안전한 특약을 넣는가'입니다.

안전장치가 되는 특약의 핵심 조건

'잔금일에 갚겠다'는 집주인의 말만 믿어서는 안 됩니다. 구두 약속은 법적 효력이 없기 때문입니다. 반드시 아래 3가지 핵심 내용을 포함한 특약을 계약서에 명시해야 합니다.

  • 언제까지 말소할 것인가 (시기)

    임대인은 잔금 지급일(또는 익일)까지 해당 부동산의 근저당권을 완전히 말소하기로 한다.

  • 말소되지 않으면 어떻게 할 것인가 (계약 해제 및 반환)

    만약 위 기한까지 근저당권이 말소되지 않으면, 임차인은 본 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 즉시 계약금 전액을 반환한다.

  • 손해는 누가 배상할 것인가 (위약금)

    계약 해제 시, 임대인은 계약금 반환과 별도로 임차인에게 위약금으로 계약금 상당액(또는 특정 금액)을 지급한다.

특약 예시 및 실제 이행 확인 방법

위 핵심 조건들을 조합하여 아래와 같이 계약서 특약사항에 명시할 수 있습니다. 계약 상황에 맞게 중개사와 상의하여 문구를 조율하는 것이 좋습니다.

1. 전세계약서 특약 예시

  • 기본적인 말소 조건 명시

    (근저당권 말소) ① 임대인은 본 계약 부동산에 설정된 근저당권(접수 제_호, 채권최고액 금_원, 근저당권자 OOO)을 잔금 지급과 동시에 상환하고 말소 등기 절차를 이행한다.

  • 계약 해제 및 위약금 조항 추가

    ② 만약 임대인이 제①항을 위반할 경우, 본 계약은 즉시 해제되며 임대인은 임차인에게 이미 지급된 계약금 전액을 즉시 반환하고, 이와 별도로 위약금으로 계약금 상당액을 배상한다.

2. 잔금일, 이렇게 확인하세요

특약만 믿고 잔금을 먼저 보내면 안 됩니다. 잔금일에는 임대인, 임차인, 공인중개사, 그리고 은행 대출을 중개한 법무사가 함께 만나 아래 절차를 동시에 진행하는 것이 가장 안전합니다.

  1.  - 임차인은 임대인에게 잔금을 이체합니다.
  2.  - 임대인은 그 돈으로 즉시 은행에 대출금을 상환합니다.
  3.  - 법무사는 상환 확인 후 등기소에 근저당권 말소 등기를 접수합니다.
  4.  - 임차인은 법무사로부터 '말소 등기 접수증'을 사진이나 서류로 받아 최종 확인합니다.

이 모든 과정이 잔금 지급과 동시에 한 자리에서 이뤄져야 합니다. 이 과정은 복잡하게 느껴질 수 있지만, 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본을 기반으로 근저당권 등 위험 요소를 분석하고, 보증금+선순위채권 시세 초과를 분석하여 필요한 대응 방법을 안내받을 수 있습니다. RC_DEPOSIT_OVER_MARKET

마무리

근저당권이 설정된 집은 무조건 피해야 하는 매물은 아닙니다. 하지만 채권최고액의 규모와 말소 가능성을 정확히 파악하고, '잔금일 동시 말소'라는 안전장치를 계약서 특약으로 명확히 하는 과정이 반드시 필요합니다. 계약 전 등기부등본 을구를 통해 근저당권의 채권최고액과 설정일을 확인하고, 잔금일에는 말소 접수까지 직접 챙기는 것이 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

이러한 등기부등본 분석과 위험 요소 확인은 직접 하기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부의 권리관계와 근저당권 위험, 그리고 대응에 필요한 확인 사항을 한 번에 정리해 볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처