위반건축물 전세 계약, 보증금 회수에 어떤 영향 줄까요?

한 줄 답변

위반건축물에 전세로 들어갈 경우, 전세자금대출과 전세보증금반환보증 가입이 거절될 가능성이 높습니다. 이는 보증금을 지켜줄 가장 중요한 두 가지 안전장치가 사라지는 것을 의미할 수 있어 계약에 신중한 검토가 필요합니다.

위반건축물, 왜 위험한가요?

위반건축물이란 건축법을 위반하여 무단으로 증축, 개조, 용도 변경 등을 한 건물을 말합니다. 건축물대장을 발급했을 때 오른쪽 위에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표기되어 있다면 해당됩니다. (건축법) 당장 거주하는 데는 문제가 없어 보여도, 보증금과 관련된 금융 상품 이용에 큰 제약이 따릅니다.

건축물대장
건축물대장
항목위반건축물일 때 영향
전세자금대출대부분의 은행에서 대출 심사 시 거절 사유가 됩니다.
전세보증금반환보증HUG, HF 등 모든 보증기관에서 가입이 거절됩니다.
주택담보대출임대인의 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
경매 시 가치일반 건물보다 낙찰가가 낮게 형성될 수 있습니다.
세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 보증보험 가입이 거절되는 등 위험 요인이 있지만, 다른 기준(시세 대비 보증금, 임대인)이 안전하고 임차인이 위험을 인지한 상태에서 계약 진행을 검토할 수 있는 단계임을 의미합니다.

계약 전 확인하고 대응하는 방법

마음에 드는 집이 위반건축물이라면 어떻게 해야 할까요? 계약을 포기하기 전에, 위험을 줄일 수 있는 몇 가지 방법을 확인하고 임대인과 협의를 시도해 볼 수 있습니다.

  • 위반 사항 시정 및 해제 조건부 계약

    가장 확실한 방법입니다. 임대인이 잔금 지급일 전까지 위반 사항을 시정하고 건축물대장에서 '위반건축물' 표기를 해제하는 조건을 특약으로 명시합니다. 이행되지 않을 시 계약을 해지하고 계약금을 반환받는 조항을 포함해야 합니다.

  • 보증금 하향 조정

    대출과 보증보험 가입이 어려운 점을 근거로 임대인에게 보증금 인하를 요구해볼 수 있습니다. 보증금이 낮아질수록 만약의 경우에도 손실 규모를 줄일 수 있습니다.

  • 임대인의 재정 상태 확인

    위반건축물은 임대인의 재정 상태가 불안정하다는 신호일 수 있습니다. 계약을 진행하기로 결정했다면, 임대인의 세금 완납 증명서 등을 요구하여 보증금 반환 능력을 간접적으로나마 확인하는 것이 좋습니다.

마무리

위반건축물은 전세보증금반환보증과 전세대출이라는 핵심 안전장치를 이용할 수 없게 만들어 보증금 회수 위험을 키웁니다. 계약 전 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 반드시 확인하고, 만약 해당된다면 위반사항 시정, 보증금 조정 등 대응 방안을 충분히 검토해야 합니다.

이러한 건축물의 상태와 다른 위험 요소들을 계약 전에 종합적으로 확인하고 싶다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금만으로 「계약 진행 가능 상태」를 미리 점검해볼 수 있습니다. 이를 통해 계약의 안전성을 높이는 데 도움을 받을 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처