한 줄 답변
HUG 전세보증금반환보증 심사에서 근저당권은 선순위채권으로 계산됩니다. 등기부등본 을구의 채권최고액과 내 전세보증금의 합계가 HUG의 기준인 '주택가액의 90%'를 넘지 않아야 가입할 수 있습니다.
HUG 보증보험의 핵심 가입 조건
HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증은 전세 계약 종료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG가 대신 보증금을 반환해주는 제도입니다. 하지만 모든 집에 가입할 수 있는 것은 아니며, HUG가 정한 기준을 통과해야 합니다.
가장 중요한 기준 중 하나는 선순위채권과 내 전세보증금의 합계가 주택가격을 초과하지 않는 것입니다. 여기서 근저당권은 대표적인 선순위채권에 해당합니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)
| 구분 | HUG 가입 조건 |
|---|---|
| 선순위채권 | 주택가액의 60% 이내 |
| 선순위채권 + 내 보증금 | 주택가액의 90% 이내 |
근저당권은 어떻게 확인하고 계산하나요?
근저당권은 집주인이 주택을 담보로 은행 등에서 돈을 빌릴 때 설정하는 권리로, 등기부등본 을구에서 확인할 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 실제 대출 원금이 아닌 '채권최고액'입니다. 채권최고액은 보통 대출 원금의 120% ~ 130% 수준으로 설정됩니다. HUG는 이 채권최고액 전부를 선순위채권으로 계산합니다. (민법 제357조)
예를 들어, 주택 시세(주택가격)가 3억원인 집에 채권최고액 1억원의 근저당이 설정되어 있다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 HUG가 보는 주택가액은 시세의 90%인 2.7억원입니다. 선순위채권(채권최고액) 1억원은 주택가액의 60%(1.62억원) 이내이므로 첫 번째 조건은 통과합니다.
이제 두 번째 조건인 '선순위채권 + 내 보증금 ≤ 주택가액의 90%'를 확인해야 합니다. 즉, 1억원(채권최고액) + 내 전세보증금 ≤ 2.43억원(주택가액 2.7억원의 90%) 이어야 합니다. 따라서 이 집의 전세보증금은 최대 1.43억원을 넘지 않아야 HUG 보증보험에 가입할 수 있습니다.
계약 전 무엇을 해야 할까요?
근저당권이 설정된 집을 계약할 때는 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인하는 것이 중요합니다. 채권최고액이 너무 높아 가입 기준을 초과한다면, 계약 전에 임대인과 협의하여 문제를 해결해야 합니다.
이러한 계산과 권리관계 분석은 복잡하고 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본을 바탕으로 근저당권 등 선순위채권 규모와 HUG·HF 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인해 볼 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 보증금과 선순위채권 합계가 시세를 초과하면 보증금 회수 가능성이 낮은 구조로 판단하므로, 계약 전 보증금 조정이나 다른 매물 검토가 필요합니다.
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잔금일 근저당권 말소 특약
가장 확실한 방법입니다. '임대인은 잔금 지급과 동시에 해당 부동산의 근저당권을 말소한다'는 내용의 특약을 계약서에 명시하고, 잔금일에 말소 접수증을 직접 확인해야 합니다.
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보증금 조정
근저당권을 남겨두는 조건이라면, 위 계산법에 따라 HUG 가입이 가능한 수준까지 전세보증금을 낮춰 계약하는 방법도 있습니다.
마무리
HUG 전세보증금반환보증은 근저당권(선순위채권)과 내 전세보증금의 합계를 주택가액과 비교하여 가입 가능 여부를 결정합니다. 계약하려는 집의 등기부등본 을구에서 채권최고액을 확인하고, HUG의 기준에 맞춰 합계를 계산해보는 것이 중요합니다. 만약 기준을 초과한다면 잔금일 동시 말소 특약이나 보증금 조정을 통해 위험을 관리해야 합니다.
이러한 확인 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 세이프홈즈 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하여 보증금 회수 가능성과 보증보험 가입 가능 여부를 미리 점검해볼 수 있습니다. 다만 최종 가입 가능 여부는 보증기관의 심사, 제출 서류 등에 따라 달라질 수 있습니다.
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계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 그중 보증보험 가입 조건과 관련된 내용을 다룹니다.
HUG 전세보증금반환보증에 가입하려면, 등기부등본의 근저당권(채권최고액)과 내 전세보증금 합계가 HUG의 기준을 충족해야 합니다. HUG는 선순위채권이 주택가액의 60% 이내, 선순위채권과 내 보증금 합계가 주택가액의 90% 이내일 것을 요구합니다.
근저당권이 설정된 집이라도, 잔금일에 말소하는 특약을 넣거나 보증금을 가입 가능한 수준으로 조정하면 보증보험 가입을 진행할 수 있습니다. 보증금 회수가능성을 높이기 위해 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부 기반의 선순위채권과 HUG·HF 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인해 볼 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK> 합계가 예상 낙찰가를 초과하면 일부 보증금 회수 위험이 있는 '조건부적격'으로 판단하며, 보증금 조정을 권장합니다.