주택 경매,반환 절차는 어떻게 되나요?(HUG 보증보험, 경매)

2026.03.11

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한 줄 답변

HUG에 경매 사실을 알리고 '보증이행'을 청구해 보증금을 직접 돌려받거나, 법원 경매에 참여해 '배당요구'를 할 수 있습니다.

거주 중인 주택에 대한 법원의 경매개시결정 등기를 받았다면 당황스러울 수 있습니다. 하지만 HUG 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증금을 돌려받을 수 있는 절차가 마련되어 있습니다. 가장 먼저 할 일은 이 사실을 HUG에 즉시 알리는 것입니다.

HUG는 임차인을 대신해 보증금을 지급하는 기관이므로, 보증사고(경매 등) 발생을 인지해야 후속 절차를 진행할 수 있습니다. 경매개시결정 등기우편 등 관련 서류를 받은 즉시 HUG 지사 또는 콜센터를 통해 연락하고 사고 접수를 준비해야 합니다.

배당요구는 법원의 경매 절차에 직접 참여하여, 집이 낙찰된 후 그 매각대금에서 보증금을 돌려받겠다고 신청하는 것입니다. 임차인은 (주택임대차보호법)에 따라 확정일자를 갖춘 경우 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

배당요구 종기일까지 신청
법원이 정한 배당요구 종기일 안에 반드시 '권리신고 및 배당요구 신청서'를 제출해야 합니다. 이 기한을 놓치면 경매 매각대금에서 배당받을 권리를 잃게 됩니다.
대항력 유지 필수
배당요구를 했더라도, 보증금을 전액 돌려받을 때까지는 이사하거나 전출해서는 안 됩니다. 주택 점유와 주민등록이라는 대항요건을 상실하면 우선변제권도 잃을 수 있습니다.

HUG에 직접 보증금 반환을 요청하는 방법입니다. HUG가 심사를 통해 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 청구하거나 경매에 참여해 자금을 회수합니다.

경매가 개시되면, 임차인은 HUG에 배당요구를 했다는 사실을 증명한 후 보증이행을 청구할 수 있습니다. HUG는 청구 접수 후 통상 1개월 이내에 심사를 완료하고 보증금을 지급합니다.

보증이행을 청구하기 위해서는 HUG가 요구하는 서류를 빠짐없이 준비해야 합니다. 대표적인 서류는 다음과 같으며, 상황에 따라 추가 서류가 필요할 수 있습니다.

보증금을 HUG로부터 지급받기 전에 임차권 등기를 먼저 완료해야 하며, 보증금 수령과 동시에 해당 주택을 HUG에 인도(집을 비워주고 비밀번호 등을 인계)해야 합니다.

HUG 전세보증보험에 가입했더라도, 집이 경매에 넘어가면 임차인이 직접 처리해야 할 절차들이 있습니다. 경매 통지를 받으면 즉시 HUG에 연락하고, 배당요구와 보증이행 청구 중 본인에게 유리한 방법을 선택하여 신속하게 대응하는 것이 중요합니다.

이러한 위험 상황을 예방하기 위해서는 계약 단계부터 꼼꼼히 확인하는 것이 최선입니다. 안심등기는 등기부등본의 권리관계, 시세 대비 보증금 구조, HUG·HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 등을 계약 전에 미리 확인해볼 수 있도록 돕습니다.