집주인 세금 체납, 경매 넘어가면 보증금은 어떻게 되나요?

한 줄 답변

집주인의 세금 체납으로 집이 경매에 넘어가면 보증금을 잃을 수 있습니다. 세금은 법정기일(세금 고지서 발송일 등)을 기준으로 순서가 정해지는데, 이 날짜가 임차인의 확정일자보다 빠르면 경매 배당에서 세금이 보증금보다 먼저 변제되기 때문입니다.

확정일자보다 세금이 우선하는 이유

일반적으로 임차인은 확정일자를 받으면 보증금에 대한 우선변제권을 갖습니다. 하지만 집주인이 세금을 체납한 경우, 이 우선변제권보다 앞서는 것이 바로 '조세채권'입니다. 특히 해당 주택에 부과된 종합부동산세, 상속세, 증여세 등 '당해세'는 확정일자보다 항상 우선하여 배당받습니다. (국세기본법 제35조)

당해세 외의 일반 조세채권(양도소득세 등)도 세금의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르면 보증금보다 먼저 변제받습니다. 즉, 내가 계약하기 전에 이미 집주인이 세금을 체납한 상태였다면, 경매 시 국가가 세금을 먼저 가져가고 남은 금액으로만 보증금을 돌려받게 되는 것입니다.

변제 순위권리 종류보증금 회수 영향
최우선경매 실행 비용, 최우선변제금(소액임차인)가장 먼저 배당
1순위당해세 (종합부동산세, 상속세 등)확정일자보다 항상 우선
2순위확정일자 vs 일반 조세채권 법정기일날짜가 빠른 쪽이 우선
3순위일반 채권앞선 순위 배당 후 잔액

보증금 손실 위험을 막는 방법

집주인의 세금 체납은 등기부등본에 바로 나타나지 않아 임차인이 미리 알기 어렵습니다. 따라서 계약 전후로 다음과 같은 확인 절차를 거쳐 위험을 최소화해야 합니다.

  • 계약 전 '세금완납증명서' 요구

    임대차 계약을 체결하기 전에 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서 제시를 요구하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 2023년 4월부터 임대인은 임차인이 될 사람에게 관련 정보를 제시할 의무가 생겼습니다. (주택임대차보호법 제3조의7)

  • 계약 후 '미납국세 열람' 신청

    보증금이 1천만원을 초과하는 경우, 임차인은 임대인의 동의 없이도 계약서와 신분증을 가지고 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 잔금일 전까지 반드시 확인하여 체납 여부를 점검해야 합니다.

  • 특약사항에 명시

    계약서 특약사항에 "임대인은 잔금 지급일까지 국세 및 지방세 체납이 없음을 확인하며, 만약 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다." 와 같은 문구를 명시하여 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다.

마무리

집주인의 세금 체납은 임차인이 직접 통제하기 어려운 외부 위험입니다. 하지만 계약 전 세금완납증명서를 확인하고, 계약 후 미납국세를 열람하며, 계약서에 안전 특약을 명시하는 것만으로도 보증금을 잃을 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 이러한 확인 과정은 번거롭게 느껴질 수 있지만, 소중한 보증금을 지키기 위한 필수적인 절차입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 등기부등본의 압류 기록 등 권리침해 위험뿐만 아니라, 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 필요가 있는 경우 이를 놓치지 않도록 안내합니다. <안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_TAX_CLEARANCE_REQUIRED> 안심등기를 발급 받은 후 비대면으로 쉽게 중개사에게 완납증명서를 요청 할 수 있습니다. 계약 전 주소와 보증금을 입력해 내 집의 보증금 회수 가능성을 종합적으로 점검해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처