신탁등기와 근저당권 함께 있는 집, 계약해도 될까요?

한 줄 답변

신탁등기와 근저당권이 함께 있다면 계약을 매우 신중하게 검토해야 합니다. 집의 실질적인 처분 권한이 신탁회사에 있고, 근저당권이 선순위 채권으로 잡혀 있어 보증금 회수 순위가 뒤로 밀릴 위험이 크기 때문입니다.

신탁등기, 왜 위험 신호인가요?

신탁등기는 집주인(위탁자)이 부동산의 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 이전하고 관리·처분을 맡겼다는 의미의 등기입니다. (신탁법) 등기부등본 갑구에 '신탁'이라고 표시되며, 소유자 이름과 함께 수탁자인 신탁회사 정보가 기재됩니다. 이 경우 법적인 소유자는 신탁회사이므로, 원래 집주인과 맺은 임대차 계약은 효력을 인정받지 못할 수 있습니다.


안심등기에서는 이처럼 신탁등기가 설정된 경우, 임대차 계약 권한을 가진 주체가 불분명하여 보증금 보호가 어려울 수 있으므로 계약 진행이 어려운 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED> 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 신탁원부를 통해 임대인에게 적법한 임대 권한이 있는지 확인한 후 계약해야 합니다.

근저당권은 어떻게 보나요?

근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 기록으로, 등기부등본 을구에서 확인할 수 있습니다. (민법 제356조) 여기서 중요한 것은 '채권최고액'입니다. 실제 대출 원금보다 120~130% 높게 설정되는 이 금액이, 만약의 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 은행이 우선적으로 가져가는 돈의 한도입니다.

신탁등기가 된 집에 근저당권까지 있다면 문제는 더 복잡해집니다. 보통 신탁 계약 시 신탁을 우선으로 하는 조건이 많아, 근저당권보다 신탁 관계가 더 우선될 수 있습니다. 또한, 근저당권은 임차인의 보증금보다 앞서는 선순위 채권으로 작용하여 보증금 회수 순위를 뒤로 밀어냅니다. 안심등기에서는 이러한 권리 제한 등기를 보증금 회수에 직접적인 위험을 주는 부적격 사유로 봅니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

계약 전 무엇을 확인해야 하나요?

신탁등기와 근저당권이 모두 있는 집은 권리관계가 매우 복잡해 임차인이 직접 안전성을 판단하기 어렵습니다. 그럼에도 계약을 고려한다면, 최소한 다음 두 가지는 계약서에 도장을 찍기 전에 확인해야 합니다.

신탁원부
신탁원부
  • 신탁원부 발급 및 확인

    신탁의 구체적인 계약 내용이 담긴 문서입니다. 등기소에서 발급받아 임대인에게 적법한 임대 권한이 있는지, 신탁회사의 동의가 필요한지, 보증금은 누구에게 지급해야 하는지 등을 확인해야 합니다.

  • 근저당권 말소 조건 확인

    등기부등본 을구에 기재된 근저당권을 잔금일에 상환하고 말소하는 조건을 특약으로 명시해야 합니다. '잔금 지급과 동시에 말소 등기를 접수한다'는 내용이 포함되어야 안전합니다.

마무리

신탁등기와 근저당권은 각각 보증금 회수에 큰 영향을 미치는 위험 신호입니다. 이 두 가지가 함께 있다면, 임대차 계약의 법적 안정성과 보증금 반환 순위 모두에서 불리한 위치에 놓일 가능성이 높습니다. 계약 전 신탁원부와 등기부등본 을구를 통해 임대 권한과 선순위 채권 규모를 명확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

이러한 복잡한 권리관계를 직접 확인하고 해석하는 것은 번거롭고 어려울 수 있습니다. 안심등기에서는 등기부등본을 기반으로 신탁등기, 근저당권 등 위험 요소를 자동으로 분석하고 계약 진행 가능 상태를 알려주어 복잡한 위험 분석 과정을 줄이는 데 도움을 받을 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처