등기부등본에 공매 예고, 전세 계약해도 안전할까요?

한 줄 답변

공매가 예고된 집의 계약은 매우 신중해야 합니다. 공매는 주로 체납 세금 때문에 진행되는데, 세금은 임차인의 보증금보다 변제 순서가 앞설 수 있어 보증금 손실 위험이 크기 때문입니다.

공매와 경매, 무엇이 다른가요?

공매와 경매는 모두 집을 강제로 매각해 채무를 변제하는 절차지만, 주체와 근거 법령이 다릅니다. 임차인 입장에서 가장 큰 차이는 보증금을 돌려받는 과정의 복잡성입니다.

구분 공매 경매
주체 한국자산관리공사(캠코) 등 법원
근거 국세징수법 민사집행법
주요 원인 세금 체납 개인 간 채무(대출 등)

공매의 가장 큰 특징은 체납된 국세나 지방세가 임차인의 우선변제권보다 앞서는 경우가 많다는 점입니다. 특히 세금의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르면, 집이 팔려도 세금을 먼저 갚고 남은 돈으로 보증금을 돌려주기 때문에 보증금을 일부 또는 전부 잃을 수 있습니다.

공매 위험, 어떻게 확인하고 대처하나요?

공매 위험이 있는 집은 계약 전 철저한 확인이 필요합니다. 안심등기는 등기부등본에 공매 관련 등기(압류, 공매개시결정 등)가 있다면 즉시 ‘부적격’으로 판정하여 위험을 알립니다. 계약을 고려한다면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

  • 임대인의 세금 완납 증명서 확인

    계약 전 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서 제출을 요구해야 합니다. 만약 임대인이 미납세금을 열람하는 데 동의하지 않거나 증명서 제출을 거부한다면 계약을 재고하는 것이 안전합니다. 이는 전세 계약 시 대항력 확보만큼 중요합니다.

  • 등기부등본 ‘갑구’ 확인

    등기부등본 갑구에 ‘압류’ 또는 ‘공매’ 관련 기록이 있다면 이미 세금 체납이 발생하여 공매 절차가 진행 중일 수 있습니다. 이는 근저당권 같은 ‘을구’의 권리보다 더 위험한 신호일 수 있습니다.

  • 전입신고와 확정일자 즉시 받기

    계약 후 잔금을 치렀다면 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 우선변제권을 확보해야 합니다. 이는 소액임차인의 최우선변제금 권리를 지키는 최소한의 조치입니다.

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판단 근거 및 출처