공매와 보증금 회수가능성을 함께 알아야 하는 이유

한 줄 답변

집주인의 세금 체납으로 집이 공매에 넘어가면, 세금의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠를 경우 세금을 먼저 떼어가기 때문에 보증금 회수가능성이 크게 낮아질 수 있습니다.

공매와 경매, 무엇이 다른가요?

경매와 공매는 둘 다 집을 강제로 처분하여 채권을 회수하는 절차이지만, 임차인에게는 큰 차이가 있습니다. 경매는 주로 은행의 근저당권 등 개인 간의 빚 문제로 법원에서 진행하는 반면, 공매는 주로 집주인의 세금 체납 문제로 한국자산관리공사(캠코)에서 진행합니다.

가장 큰 차이점은 임차인의 대항력 유지 조건입니다. 경매는 낙찰자가 소유권을 취득한 후에도 임차인이 보증금을 모두 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리(대항력)가 유지되지만, 공매는 낙찰자가 대금을 완납하면 임차권이 소멸하여 집을 비워줘야 할 수 있습니다. 이 때문에 보증금 손실 위험이 더 클 수 있습니다.

공매 시 보증금 회수 순서

공매에서 보증금 회수 순서는 임차인의 권리(확정일자)와 체납 세금의 권리(법정기일) 중 어느 것이 더 빠른지에 따라 결정됩니다. 이는 임차인의 보증금 회수가능성에 직접적인 영향을 미칩니다.

순위 채권 종류 설명
0순위 공매 절차 비용 공매를 진행하는 데 들어간 비용
1순위 최우선변제금 대항력을 갖춘 소액임차인의 일정액
2순위 당해세 해당 부동산 자체에 부과된 세금 (재산세, 종부세 등)
3순위 확정일자부 임차권, 저당권, 일반 조세 채권 등 날짜 순서에 따라 배당

문제는 3순위입니다. 만약 집주인이 체납한 세금의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르다면, 세금을 먼저 떼어간 후 남는 금액으로 임차인 보증금을 돌려줍니다. 이 경우 임차인은 보증금 손실 위험에 처하게 됩니다. 계약 전 임대인의 세금 완납 증명서를 확인해야 하는 이유입니다. 전입신고와 확정일자를 통해 우선변제권을 확보하는 것은 기본 중의 기본입니다.

보증금 손실 위험을 줄이는 방법

공매 위험으로부터 보증금을 지키기 위해서는 계약 단계부터 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 안심등기는 등기부등본의 권리관계는 물론, 임대인의 신용 위험 신호까지 종합적으로 분석하여 총채권구조의 위험성을 알려줍니다.

  • 임대인 세금 완납 증명서 확인

    계약 전 국세 및 지방세 완납증명서를 요구하여 세금 체납 여부를 확인합니다. 임대인이 미납세금열람을 동의하면 임차인이 직접 확인할 수도 있습니다.

  • 전입신고와 확정일자 즉시 받기

    잔금 지급 후 즉시 전입신고를 하여 대항력을 확보하고, 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보해야 합니다. 이는 보증금 회수의 가장 기본적인 안전장치입니다.

  • 전세보증금반환보증 가입

    HUG, HF 등에서 제공하는 전세보증금반환보증에 가입하면, 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급해줍니다. 공매, 경매 상황에서도 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.

  • 선순위보증금 및 근저당권 확인

    등기부등본을 통해 선순위 근저당권 규모를 확인하고, 다가구주택이라면 임대인의 협조를 얻어 '확정일자 부여 현황'으로 선순위보증금 규모를 파악해야 합니다. 안심등기 발급 시 이 값들을 입력하면 시세 대비 안전성을 자동으로 평가해 드립니다.

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