소액임차인과 최우선변제금, 어떤 관계인가요?

한 줄 답변

소액임차인은 지역별로 정해진 일정 보증금 이하로 계약한 임차인에게 주어지는 법적 지위이며, 최우선변제금은 해당 소액임차인이 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금 중 일부를 돌려받을 수 있는 권리이자 금액입니다.

소액임차인 기준과 최우선변제 금액

주택임대차보호법 시행령은 지역별로 소액임차인에 해당하는 보증금 기준과, 그들이 최우선으로 변제받을 수 있는 금액을 명시하고 있습니다. 

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항).

※ 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다(「민사집행법제246조제1항제6호).

이 기준은 계약 시점이 아닌, 해당 주택에 설정된 담보물권(예: 근저당)의 설정일을 기준으로 적용되므로 주의가 필요합니다. 2023년 2월 21일 이후 기준으로 서울특별시는 보증금 1억 6,500만원 이하인 경우 소액임차인에 해당하며, 이 중 5,500만원까지 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

지역 소액임차인 보증금 기준 최우선변제금액
서울특별시 1억 6,500만원 이하 5,500만원
수도권 과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포 1억 4,500만원 이하 4,800만원
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 8,500만원 이하 2,800만원
그 밖의 지역 7,500만원 이하 2,500만원

최우선변제권을 확보하는 방법

최우선변제권은 소액임차인이라고 해서 자동으로 주어지는 것이 아닙니다. 법적으로 보호받기 위해서는 임차인이 반드시 이행해야 할 조건이 있습니다. 이 조건들을 충족하지 못하면, 소액임차인에 해당하더라도 보증금을 최우선으로 돌려받지 못할 수 있습니다.

  • 대항력 갖추기 (주택 인도 + 전입신고)

    계약한 집에 이사(주택 인도)하고, 해당 주소지로 전입신고를 마쳐야 '대항력'이 발생합니다. 이는 최우선변제권 행사의 가장 기본적인 요건입니다. (주택임대차보호법 제3조)

  • 경매개시결정등기 전까지 대항력 유지

    집이 경매에 넘어가는 경우, 법원의 경매개시결정등기가 등기부에 기재되기 전까지 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 이사 날 바로 전입신고를 해야 하는 이유입니다.

  • 배당요구 종기까지 배당 요구

    법원에서 정한 배당요구 종기일 안에 반드시 권리 신고 및 배당 요구를 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 소액임차인이라도 배당 절차에서 제외되어 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

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판단 근거 및 출처