HF 전세보증 조건 알아보기

HF 전세보증이란 무엇인가요?

HF 전세보증은 임대차계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 한국주택금융공사가 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 반환보증입니다.

HF에서는 이를 전세지킴보증이라고 안내하고 있습니다.

다만 HF 전세지킴보증은 내가 원한다고 바로 가입되는 상품은 아닙니다. 임차인 조건, 임대차계약 조건, 주택 조건, 보증한도 조건을 모두 확인해야 합니다.

특히 HF는 일반전세지킴보증의 보증대상자로, 신청일 현재 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 전세자금보증과 일반전세지킴보증을 동시에 신청하는 경우를 안내하고 있습니다. 임대차보증금은 7억 원 이하, 서울·경기·인천 외 지방 소재 가구는 5억 원 이하이어야 하고, 임대차계약기간은 1년 이상이어야 합니다.

HF 전세보증 조건은 무엇을 보나요?

HF 전세보증 조건은 크게 아래처럼 나눠볼 수 있습니다.

HF 전세지킴보증은 임차인의 점유, 전입신고, 확정일자 취득으로 대항력과 우선변제권을 갖출 것을 요구합니다. 다만 전세자금보증과 동시에 가입하는 경우에는 보증서 발급일까지 갖추는 조건으로 취급될 수 있습니다.

등기부등본에서는 무엇을 확인하나요?

HF 전세보증에서 등기부등본은 매우 중요합니다.

HF는 보증대상 목적물 조건으로 부동산등기사항전부증명서 발급이 가능할 것, 신탁등기된 목적물이라면 임대권한이 있는 수탁자와 임대차계약을 체결할 것, 건물과 토지 소유권에 가압류·가처분·경매 등 권리침해가 없을 것을 안내하고 있습니다.

즉, 등기부등본에서는 아래를 봐야 합니다.

등기부등본상 가압류, 가처분, 경매 등 권리침해가 있으면 전세보증 가입에 문제가 될 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

신탁등기가 있는 경우에는 임대차계약 권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED>

HF 보증한도는 어떻게 계산하나요?

HF 전세보증은 보증금 전액이 보증한도 안에 들어와야 합니다.

HF는 보증금액을 임대차계약서상 임대차보증금 전액으로 안내하고 있으며, 보증금 일부만 가입하는 것은 불가하다고 안내합니다. 보증한도는 아래 두 금액 중 적은 금액으로 봅니다.

여기서 선순위채권 총액은 선순위근저당권설정액과 선순위임대차보증금의 합입니다.

쉽게 말하면 이렇게 계산합니다.

주택가격 × 90%

• 선순위채권 총액
  = HF 보증 가능 한도

내 전세보증금이 이 한도 안에 들어와야 HF 전세보증 가입을 검토할 수 있습니다.

보증금과 선순위채권의 합계가 주택가액 기준을 초과하면 전세보증금반환보증 가입이 어려울 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

다가구주택은 선순위보증금도 봐야 합니다

다가구주택은 특히 주의해야 합니다.

HF는 선순위채권 총액에 선순위근저당권설정액뿐 아니라 선순위임대차보증금도 포함된다고 안내합니다. 단독·다가구주택은 선순위채권총액이 주택가액의 80% 이내이고, 선순위근저당권설정액은 주택가액의 60% 이내여야 하는 조건을 함께 충족해야 합니다.

즉, 다가구주택에서는 내가 계약하려는 보증금만 보면 안 됩니다.

나보다 먼저 들어온 다른 임차인들의 보증금, 즉 선순위보증금도 함께 확인해야 합니다.

다가구주택처럼 선순위보증금 확인이 필요한 구조라면, 안심등기에서는 선순위보증금을 확인해 입력해야 하는 상태로 안내할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_NONCOLLECTIVE_PRIORITY_STRUCTURE_REVIEW_REQUIRED>

위반건축물이면 HF 전세보증이 어려울 수 있습니다

HF 전세보증은 건축물대장상 위반건축물 여부도 봅니다.

HF 신청가능여부 확인 안내에서는 전세지킴보증은 위반건축물인 경우 가입이 불가능하다고 안내합니다. 다만 단독·다가구주택이 아닌 구분등기된 주택에서 해당 세대가 위반건축물에 해당하지 않는 것으로 확인되는 경우에는 가입 가능성이 있을 수 있습니다.

따라서 계약 전에는 건축물대장상 위반건축물 여부도 함께 확인해야 합니다.

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입에 영향을 줄 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_BUILDING_VIOLATION_INELIGIBLE>

예시로 보는 HF 전세보증 계산

예를 들어 임차인이 전세보증금 2억 원으로 계약을 검토하고 있다고 가정해보겠습니다.

주택가격은 3억 원, 선순위채권은 5,000만 원입니다.

HF 보증한도 계산

항목	금액
주택가격	3억 원
주택가격의 90%	2억 7,000만 원
선순위채권 총액	- 5,000만 원
HF 보증 가능 한도	2억 2,000만 원
내 전세보증금	2억 원

이 경우 보증 가능 한도는 2억 2,000만 원이고, 내 전세보증금은 2억 원입니다.

금액 구조만 보면 HF 전세보증 가입을 검토할 수 있는 구조입니다.

반대로 선순위채권이 1억 원이라면 계산은 달라집니다.

HF 보증한도 초과 예시

항목	금액
주택가격	3억 원
주택가격의 90%	2억 7,000만 원
선순위채권 총액	- 1억 원
HF 보증 가능 한도	1억 7,000만 원
내 전세보증금	2억 원

이 경우 HF 보증 가능 한도는 1억 7,000만 원인데, 내 전세보증금은 2억 원입니다.

전세보증금 전액이 보증한도 안에 들어오지 않기 때문에 HF 전세보증 가입이 어려울 수 있습니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

HF 전세보증 조건을 직접 확인하려면 등기부등본, 건축물대장, 주택가격, 선순위채권, 선순위보증금 등을 각각 확인해야 합니다.

하지만 임차인이 이 기준을 하나씩 계산하기는 어렵습니다.

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 HUG와 HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인할 수 있습니다.

즉, 안심등기에서는 임차인이 HUG와 HF 조건을 따로 찾아 계산하지 않아도, 이 집이 전세보증금반환보증 가입 가능한 구조인지 확인할 수 있습니다.