SGI 전세보증보험, HUG·HF와 어떻게 다른가요?

전세보증보험은 왜 기관별로 다를까요?

전세보증보험이라고 해서 모두 같은 상품은 아닙니다.

임차인 입장에서는 모두 “보증금을 못 받았을 때 대신 돌려받는 안전장치”처럼 보이지만, 실제로는 보증기관마다 가입 조건이 다릅니다.

대표적으로 많이 비교하는 기관은 세 곳입니다.

세 상품 모두 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 장치입니다.

하지만 실제 가입 가능 여부는 보증금 액수, 주택가격, 선순위채권, 주택 유형, 등기 상태, 기관별 심사 기준에 따라 달라집니다.

HUG·HF·SGI는 무엇이 다른가요?

가장 큰 차이는 보증 한도와 심사 방식입니다.

HUG는 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 × 담보인정비율 90% 이내여야 한다고 안내하고 있습니다.
HF는 일반전세지킴보증에서 임대차보증금 7억 원 이하, 지방 소재 가구는 5억 원 이하일 것과, 보증한도를 주택가격의 90% - 선순위채권 총액 등으로 안내하고 있습니다.
SGI서울보증은 전세금보장신용보험의 보험가입금액을 임대차계약서상 임차보증금 전액으로 안내하고, 아파트 이외 주택은 임차보증금 10억 원 이내라고 안내하고 있습니다.

HUG는 어떤 경우에 많이 보나요?

HUG 전세보증금반환보증은 임차인이 가장 많이 떠올리는 보증보험입니다.

HUG에서는 주택가격과 보증금, 선순위채권을 함께 봅니다.

쉽게 말하면 이런 구조입니다.

전세보증금 + 선순위채권
≤ 주택가격 × 담보인정비율

즉, 내 보증금만 보는 것이 아니라, 내 보증금보다 먼저 고려될 수 있는 선순위채권까지 함께 봅니다.

예를 들어 근저당권이 크거나, 다가구주택에서 선순위보증금이 많다면 HUG 가입 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

HF는 HUG와 어떻게 다른가요?

HF 전세지킴보증도 전세보증금을 돌려받지 못할 때를 대비하는 보증입니다.

HF는 보증한도를 아래 두 기준 중 적은 금액으로 봅니다.

HF는 선순위채권 총액에 선순위근저당권설정액과 선순위임대차보증금이 포함된다고 안내하고 있습니다. 또 단독·다가구주택은 선순위채권총액이 주택가액의 80% 이내, 선순위근저당권설정액이 주택가액의 60% 이내여야 한다는 기준도 함께 안내하고 있습니다.

즉, HF도 결국 핵심은 같습니다.

이 집의 주택가액 안에서 내 보증금과 선순위채권을 감당할 수 있는가?

이 계산이 중요합니다.

SGI는 어떤 경우에 검토하나요?

SGI 전세금보장신용보험은 HUG·HF와 비교할 때 다른 선택지로 검토되는 경우가 있습니다.

특히 보증금이 크거나, HUG·HF 기준으로 바로 판단하기 어려운 경우 SGI를 함께 알아보는 경우가 있습니다.

다만 SGI도 아무 집이나 무조건 가입되는 것은 아닙니다.

SGI 역시 보험 상품이기 때문에 임대차계약서, 등기사항증명서, 전입 관련 서류 등 필요한 서류와 내부 심사 기준을 봅니다. SGI 상품 안내에서도 임대차계약서 사본, 임차목적물의 토지·건물 부동산 등기사항증명서 등 제출 서류를 안내하고 있습니다.

따라서 SGI는 HUG·HF와 다른 선택지일 수는 있지만, 보증보험 가입 가능성을 따로 확인해야 하는 상품으로 보는 것이 맞습니다.

세 기관을 비교할 때 가장 중요한 기준

전세보증보험을 비교할 때는 단순히 “어디가 더 좋다”로 보면 안 됩니다.

아래 질문으로 나눠봐야 합니다.

특히 HUG와 HF는 주택가액, 보증금, 선순위채권이 핵심입니다.

보증금과 선순위채권의 합계가 주택가액 기준을 초과하면 전세보증금반환보증 가입이 어려울 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

안심등기에서는 무엇을 알려주나요?

전세보증보험 가입 가능성을 직접 확인하려면 HUG, HF 기준을 각각 찾아보고 계산해야 합니다.

하지만 실제로는 임차인이 직접 계산하기 어렵습니다.

왜냐하면 보증보험 가능성은 단순히 보증금만으로 결정되지 않기 때문입니다.

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 HUG와 HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인할 수 있습니다.

즉, 임차인이 HUG 기준과 HF 기준을 따로 찾아서 계산하지 않아도, 안심등기에서 이 집이 HUG·HF 보증보험 가입 가능한 구조인지 확인할 수 있습니다.

다만 SGI 가입 가능 여부는 SGI서울보증의 별도 심사 기준에 따라 확인해야 합니다