비집합건물 계약시 전,월세계약 어떤 걸 주의하면 되나요?

비집합건물에서 가장 중요한 것은 선순위보증금입니다

비집합건물, 특히 다가구주택은 여러 임차인이 한 건물 안에 함께 살 수 있습니다.

이때 나보다 먼저 들어온 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖췄다면, 그 임차인의 보증금은 경매 상황에서 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다.

이 금액을 선순위보증금이라고 합니다.

전입신고와 확정일자를 받는 것은 기본입니다.

하지만 선순위채권과 선순위보증금이 너무 많으면, 우선변제권을 갖추더라도 경매에서 내 보증금까지 돌아올 돈이 부족할 수 있습니다.

전입세대확인서만으로 선순위보증금을 알 수 있나요?

전입세대확인서, 흔히 전입세대열람원이라고 부르는 서류는 해당 주소에 전입된 세대가 있는지 확인하는 데 도움이 됩니다.

다만 이 서류만으로 각 임차인의 보증금 금액까지 정확히 알 수 있는 것은 아닙니다.

따라서 비집합건물에서는 아래 자료를 함께 확인해야 합니다.

즉, 전입세대확인서로 “누가 살고 있는지”를 보고, 확정일자 부여 현황이나 임대인 제공 자료로 “보증금이 얼마인지”를 확인해야 합니다.

80% 기준은 어떻게 봐야 하나요?

비집합건물 계약에서는 보통 아래 금액을 합쳐 봅니다.

1 선순위채권

• 2 선순위보증금
• 3 내 보증금

이 합계가 주택가액의 일정 범위 안에 들어오는지 확인하는 방식입니다.

실무적으로는 이 합계가 주택가액의 80% 안쪽에 들어오는지를 하나의 참고 기준으로 보는 경우가 많습니다.

예를 들어 보겠습니다.

이 경우 선순위 근저당권, 선순위보증금, 내 보증금을 합치면 3억 8,000만 원입니다.

주택가액 5억 원 기준으로 보면 약 76% 수준입니다.

이처럼 전체 부담이 주택가액의 80% 안쪽에 들어오면 비교적 안정적인 구조로 볼 수 있습니다.

다만 80% 안에 들어온다고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 실제 경매 낙찰가, 권리 순서, 보증보험 기준, 건물 상태에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

80%를 넘으면 왜 위험할까요?

선순위채권과 보증금 합계가 주택가액에 너무 가까워지면, 경매 상황에서 내 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

경매에서는 보통 시세보다 낮은 금액에 낙찰될 수 있고, 경매 비용도 먼저 빠져나갑니다.

예를 들어 보겠습니다.

이 경우 예상 경매 낙찰가에서 선순위 근저당권, 선순위보증금, 경매 비용을 빼면 내 보증금 회수에 사용할 수 있는 금액은 4,700만 원입니다.

그런데 내 보증금이 1억 원이라면, 전입신고와 확정일자를 받아도 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

그래서 비집합건물은 계약 전 선순위보증금을 꼭 확인해야 합니다.

보증보험 가입 가능성도 함께 확인해야 합니다

비집합건물은 전세보증금반환보증 가입 가능성도 함께 봐야 합니다.

보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관에 이행을 청구할 수 있는 안전장치입니다.

하지만 보증보험도 아무 집이나 가입되는 것은 아닙니다.

특히 다가구주택은 선순위 근저당권과 선순위보증금이 보증보험 가입 가능성에 큰 영향을 줍니다.

따라서 비집합건물은 보증금 회수 가능성과 보증보험 가입 가능성을 같이 확인해야 합니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면, 해당 건물이 비집합건물인지 확인하고 계약 전 필요한 항목을 분석할 수 있습니다.

비집합건물의 경우 선순위보증금은 안심등기가 자동으로 알아내는 정보가 아닙니다. 임대인, 중개사, 전입세대확인서, 확정일자 부여 현황 등을 통해 확인한 뒤 입력해야 합니다.

선순위보증금을 입력하면 안심등기에서 아래 내용을 자동으로 계산해줍니다.

비집합건물처럼 선순위보증금 확인이 필요한 구조라면 안심등기에서는 선순위보증금 입력이 필요한 상태로 안내할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_NONCOLLECTIVE_PRIORITY_STRUCTURE_REVIEW_REQUIRED>

입력한 보증금이 예상 회수 가능 금액을 초과하면 보증금 일부를 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK>

보증금과 선순위채권의 합계가 주택가액 기준을 초과하면 전세보증금반환보증 가입이 어렵거나 계약 자체의 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>