위반건축물은 무엇인가요?

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물은 건축법상 허가받은 내용과 다르게 지어진 건물, 또는 신고 없이 증축·개축·용도변경된 건물을 말합니다.

흔히 불법건축물이라고 부르기도 합니다.

예를 들어 이런 경우가 있습니다.

임차인 입장에서는 집을 직접 봤을 때 일반 원룸이나 빌라처럼 보여서 위반건축물인지 알기 어렵습니다.

그래서 계약 전에는 반드시 건축물대장을 확인해야 합니다. 건축물대장은 정부24에서 발급·열람할 수 있는 민원 서류입니다.

위반건축물은 어디서 확인하나요?

위반건축물 여부는 등기부등본이 아니라 건축물대장에서 확인합니다.

등기부등본은 소유자와 권리관계를 보는 서류이고, 건축물대장은 건물의 용도, 구조, 면적, 위반 여부를 확인하는 서류입니다.

확인할 때는 아래 항목을 보면 됩니다.

건축물대장에 위반건축물 표시가 있다면, 계약을 바로 진행하기보다 보증보험 가입 가능성과 대출 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

왜 전·월세계약 전에 확인해야 하나요?

위반건축물은 단순히 “건물이 조금 다르게 지어졌다”는 문제가 아닙니다.

임차인에게는 실제 계약 진행과 보증금 보호에 영향을 줄 수 있습니다.

가장 큰 이유는 전세보증금반환보증 가입 가능성입니다.

HUG 전세보증금반환보증 안내에서는 건축물대장 확인사항으로 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 요구합니다.
HF 전세지킴보증도 임대차 목적물이 건축물대장상 위반건축물이 아닌지 확인하며, 위반건축물인 경우 가입이 불가능하다고 안내합니다. 다만 구분등기된 주택에서 해당 세대가 위반건축물에 해당하지 않는 것으로 확인되는 경우처럼 예외적으로 검토 가능한 경우가 있을 수 있습니다.

즉, 위반건축물 여부는 전세보증금반환보증 가입 가능성과 직접 연결됩니다.

위반건축물이면 어떤 문제가 생길 수 있나요?

1. 전세보증금반환보증 가입이 어려울 수 있습니다

전세보증금반환보증은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 보증금 반환을 책임지는 안전장치입니다.

그런데 건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있으면 보증보험 가입이 어렵거나 거절될 수 있습니다.

계약 후에 “보증보험 가입하면 되겠지”라고 생각했는데, 나중에 위반건축물 때문에 가입이 안 되는 상황이 생길 수 있습니다.

안심등기에서는 위반건축물로 인해 전세보증금반환보증 가입이 어려울 수 있는 경우 이를 확인할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_BUILDING_VIOLATION_INELIGIBLE>

2. 전세대출 심사에서 문제가 될 수 있습니다

위반건축물은 전세대출 심사에서도 문제가 될 수 있습니다.

전세대출은 보통 금융기관과 보증기관의 심사를 거칩니다. 이 과정에서 계약하려는 주택이 적법한 건물인지, 보증 가능 대상인지 확인하게 됩니다.

HUG 전세피해 예방 안내 자료에서도 위반건축물을 임차한 경우 전세대출 또는 전세보증금반환보증 등 금융기관 심사에서 승인이 거절될 수 있다고 안내하고 있습니다.

따라서 대출을 받아 전세계약을 진행할 예정이라면, 위반건축물 여부를 계약 전에 확인해야 합니다.

3. 계약 후 분쟁이 생길 수 있습니다

위반건축물은 시정명령이나 원상회복 문제가 생길 수 있습니다.

임대인이 “별문제 없다”고 설명하더라도, 위반 내용이 해소되지 않은 상태라면 임차인이 거주 중 불편을 겪거나, 계약 종료 시 다음 임차인을 구하는 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

특히 다음 임차인도 보증보험이나 전세대출을 이용하려고 한다면, 위반건축물이라는 이유로 계약 진행이 어려워질 수 있습니다.

결국 기존 임차인의 보증금 반환 일정에도 영향을 줄 수 있습니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 전·월세계약 전 확인해야 할 건축물 정보를 확인할 수 있습니다.

이 글에서 핵심은 두 가지입니다.

첫째, 위반건축물 여부를 확인할 수 있습니다.

둘째, 전세보증금반환보증 가입 가능성을 함께 확인할 수 있습니다.

건축물대장상 위반건축물 표시가 확인되면, 안심등기에서는 등기·건축물 항목에서 추가 확인이 필요한 상태로 안내할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

또한 위반건축물은 전세보증금반환보증 가입에 영향을 줄 수 있으므로, 보증보험 가입 가능성 확인에서도 중요한 기준이 됩니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_BUILDING_VIOLATION_INELIGIBLE>