선순위보증금있는 다가구, 전세보증금반환보증 가입 가능할까?

선순위보증금이 있으면 보증보험 가입이 안 되나요?

아닙니다.

선순위보증금이 있다고 해서 전세보증금반환보증 가입이 바로 불가능해지는 것은 아닙니다.

중요한 것은 선순위보증금이 얼마인지, 그리고 내 보증금과 합쳤을 때 보증기관 기준 안에 들어오는지입니다.

특히 다가구주택은 한 건물 안에 여러 세입자가 함께 사는 구조입니다. 이때 나보다 먼저 들어온 임차인들의 보증금은 보증보험 심사에서 중요한 기준이 됩니다.

즉, 질문을 이렇게 바꿔야 합니다.

“선순위보증금이 있나요?”
가 아니라,

“선순위보증금과 내 보증금을 합쳤을 때 보증보험 기준 안에 들어오나요?”

입니다.

다가구주택에서 선순위보증금이 중요한 이유

다가구주택은 다세대주택과 다릅니다.

다세대주택은 각 호실이 따로 등기되는 경우가 많지만, 다가구주택은 건물 전체가 하나의 주택으로 등기되는 경우가 많습니다.

그래서 다가구주택 전세계약에서는 내가 계약하는 호실만 보면 부족합니다.

이미 살고 있는 다른 세입자들의 보증금까지 함께 봐야 합니다.

다가구주택에서는 보증신청인보다 먼저 보호되는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금 합계가 선순위채권 등에 포함됩니다. HUG 전세보증금반환보증도 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격에 담보인정비율을 적용한 기준 안에 들어와야 한다고 안내하고 있습니다.

보증보험 가입 가능성은 어떻게 계산하나요?

전세보증금반환보증은 단순히 “내 보증금이 얼마인지”만 보고 판단하지 않습니다.

기본적으로는 아래 구조를 봅니다.

주택가격 × 담보인정비율

• 선순위채권 등
  = 보증 가능 한도

그리고 내 전세보증금이 이 한도 안에 들어와야 합니다.

쉽게 말하면 이렇습니다.

HUG 전세보증금반환보증은 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 × 담보인정비율 90% 이내여야 한다고 안내하고 있습니다. 단독·다중·다가구주택은 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금 합계도 함께 봅니다.

예시로 보면 더 쉽습니다

예를 들어 다가구주택의 주택가격이 10억 원이라고 가정해보겠습니다.

담보인정비율 90%를 적용하면 보증보험 판단 기준이 되는 주택가액은 9억 원입니다.

이 집에 이미 나보다 먼저 들어온 세입자들의 선순위보증금이 6억 원 있고, 내가 계약하려는 전세보증금이 2억 원이라면 이렇게 계산합니다.

보증보험 검토 구조

항목	금액
주택가격	10억 원
담보인정비율 적용 후 주택가액	9억 원
선순위보증금	6억 원
내 전세보증금	2억 원
선순위보증금 + 내 보증금	8억 원

이 경우 선순위보증금과 내 보증금을 합친 금액은 8억 원입니다.

주택가액 9억 원 안에 들어오기 때문에, 금액 구조만 보면 전세보증금반환보증 가입 가능성을 검토해볼 수 있는 상태입니다.

반대로 선순위보증금이 8억 원이고 내 보증금이 2억 원이라면 합계는 10억 원입니다.

보증보험 가입이 어려운 구조

항목	금액
담보인정비율 적용 후 주택가액	9억 원
선순위보증금	8억 원
내 전세보증금	2억 원
선순위보증금 + 내 보증금	10억 원
초과 금액	1억 원

이 경우 선순위보증금과 내 보증금 합계가 주택가액 기준을 초과합니다.

다가구는 추가로 80% 기준도 봐야 합니다

다가구주택은 선순위보증금이 있다는 이유만으로 바로 불가능한 것이 아니라, 별도 기준 안에 들어오는지도 함께 봐야 합니다.

HUG 안내 기준에 따르면 단독·다중·다가구주택은 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 한다는 추가 확인 기준이 있습니다. 여기서 주택가액은 주택가격에 담보인정비율을 적용한 금액입니다.

정리하면 다가구주택은 보통 아래 두 가지를 함께 봐야 합니다.

그래서 다가구주택은 “선순위보증금이 있다, 없다”보다 선순위보증금이 얼마인지가 훨씬 중요합니다.

선순위보증금은 어떻게 확인하나요?

선순위보증금은 안심등기가 자동으로 모두 가져오는 정보가 아닙니다.

다른 세입자의 보증금은 개인정보에 해당하기 때문에, 계약 전 임대인이나 중개사를 통해 확인해야 합니다.

대표적으로 아래 자료를 확인합니다.

다가구주택처럼 선순위보증금 확인이 필요한 구조라면, 안심등기에서는 해당 금액을 확인하고 입력해야 하는 상태로 안내할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_NONCOLLECTIVE_PRIORITY_STRUCTURE_REVIEW_REQUIRED>

안심등기에서는 어떻게 계산해주나요?

안심등기에서는 주소와 내 보증금을 입력하고, 다가구주택의 경우 확인한 선순위보증금을 함께 입력하면 전세보증금반환보증 가입 가능성을 계산해줍니다.

핵심은 사용자가 계산식을 직접 외울 필요가 없다는 점입니다.

안심등기는 입력된 값을 기준으로 아래 항목을 계산합니다.

보증금과 선순위채권의 합계가 주택가액 기준을 초과하면 전세보증금반환보증 가입이 어려울 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

선순위보증금이 높아 보증보험 가입 가능성에 영향을 줄 수 있는 경우에는 추가 확인이 필요합니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEPOSIT_HIGH_AMOUNT>

즉, 다가구주택에서 선순위보증금을 확인했다면 그 금액을 안심등기에 입력하면 됩니다.

그러면 안심등기가 이 집이 전세보증금반환보증 가입 가능한 구조인지 계산해 결과로 보여줍니다.